Khi căn hộ bên cạnh cho khách thuê theo ngày, những gì cư dân phản ánh được là hậu quả cụ thể (ồn ào, an ninh, thẻ ra vào, rác, quá tải tiện ích) qua ban quản lý và ban quản trị; chuyện khách lưu trú có được thông báo đúng quy định hay không thuộc công an cấp xã. Còn câu hỏi lớn "căn hộ chung cư có được cho thuê ngắn ngày không" thì chưa có một câu trả lời giống nhau cho mọi nơi, và không phải cuộc tranh luận giữa hai hàng xóm có thể giải quyết được.
Cho thuê căn hộ là quyền của chủ sở hữu. Người ở cạnh cũng có quyền được sống yên ổn, an toàn trong toà nhà mình đã mua. Hai quyền này va nhau rõ nhất ở các toà gần biển, gần trung tâm, nơi một số căn hộ được đưa lên ứng dụng đặt phòng. Bài này giúp cả hai phía biết đâu là phần có căn cứ để phản ánh, đâu là phần cần hội nghị nhà chung cư quyết định chung.
Cho thuê ngắn ngày có bị cấm không
Luật Nhà ở xác định căn hộ chung cư là để ở và cấm sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Cho người khác thuê để ở, kể cả thời gian ngắn, có thuộc "để ở" hay không là câu hỏi đang có nhiều cách hiểu; một số địa phương đã có văn bản riêng, và nhiều nội quy chung cư cũng có quy định về cho thuê. Ngoài ra, nếu hoạt động mang tính kinh doanh lưu trú du lịch thường xuyên thì còn liên quan quy định về kinh doanh và cơ sở lưu trú.
Vì vậy bài này không khẳng định chung "được" hay "không được". Khi phản ánh, bạn không cần chứng minh việc cho thuê là trái luật; điều cần và làm được là chỉ ra hậu quả cụ thể vi phạm nội quy, vi phạm quy định về cư trú hay an ninh. Phần chính sách, nếu cư dân muốn hạn chế hay đặt điều kiện, thì đi qua hội nghị nhà chung cư và cơ quan có thẩm quyền.
Cũng cần phân biệt cho thuê theo ngày với cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm. Người thuê dài hạn sống như mọi cư dân khác, đăng ký tạm trú, có quyền tham gia sinh hoạt chung của toà nhà; phản ánh về họ, nếu có, đi theo hành vi cụ thể như với bất kỳ hàng xóm nào. Đừng gộp mọi căn hộ cho thuê vào một rổ.
Một điểm ít tranh cãi: người cho thuê có nghĩa vụ thông báo lưu trú cho cơ quan đăng ký cư trú khi có người đến ở theo quy định của pháp luật về cư trú. Đây là việc của công an cấp xã kiểm tra, không phải của hàng xóm.
Phiền thật sự thường đến từ đâu
Thẻ ra vào bị chia cho người lạ. Chủ nhà đưa thẻ thang máy cho khách, hoặc để thẻ trong hộp khoá số ngoài cửa. Thẻ đi qua nhiều tay, có khi bị sao chép. Đây là điểm yếu an ninh của cả toà, và là căn cứ phản ánh rõ ràng nhất.
Ồn ào theo kiểu du lịch. Khách đi chơi về khuya, kéo vali giờ nghỉ, tụ tập tiệc tùng vì "chỉ ở một hai đêm". Đây là vi phạm nội quy giờ nghỉ, xử lý như mọi vụ ồn ào khác.
Rác và hành lý. Khách không biết quy định phân loại rác, để túi rác ngoài hành lang, để vali chắn lối đi ở sảnh và trước cửa thang máy.
Tiện ích chung quá tải. Hồ bơi, phòng tập, khu nướng có thêm người không phải cư dân, đặc biệt mùa du lịch. Một số toà quy định khách thuê phải đăng ký hoặc trả phí riêng để dùng tiện ích.
Không biết liên lạc với ai. Có chuyện xảy ra lúc nửa đêm thì chủ nhà ở xa, khách không nói được tiếng Việt, bảo vệ không có thông tin. Cả tầng lúng túng.
Vấn đề nào, cửa nào
Tách từng vấn đề ra giúp phản ánh của bạn đi đúng người và được trả lời cụ thể, thay vì một lá đơn chung chung "phản đối cho thuê ngắn ngày".
| Vấn đề | Cửa xử lý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Ồn ào giờ nghỉ, tiệc tùng | Bảo vệ, ban quản lý; công an cấp xã khi gây mất trật tự | Nội quy, quy định về trật tự công cộng |
| Thẻ ra vào đưa cho người lạ, hộp khoá số ngoài cửa | Ban quản lý, ban quản trị | Nội quy về thẻ, an ninh toà nhà |
| Khách lưu trú không được thông báo | Công an cấp xã | Pháp luật về cư trú |
| Rác, hành lý chắn lối | Ban quản lý | Nội quy vệ sinh, lối đi chung |
| Dùng tiện ích chung quá mức | Ban quản trị, hội nghị nhà chung cư | Nội quy về tiện ích |
Nếu toà nhà muốn đặt ra điều kiện chung cho việc cho thuê (đăng ký khách với lễ tân, giới hạn số thẻ, phí tiện ích cho khách), đó là việc của hội nghị nhà chung cư khi sửa đổi, bổ sung nội quy, trong khuôn khổ pháp luật.
Trình tự phản ánh của cư dân
Mục tiêu là giảm phiền, không phải đóng cửa căn hộ của người ta. Phản ánh đi theo hậu quả cụ thể thường được xử lý nhanh hơn.
- Ghi lại sự việc cụ thể: ngày giờ, số lượng người lạ, hành vi (ồn, để rác, chặn thang máy), có ảnh hành lang nếu cần nhưng không chụp mặt khách.
- Báo bảo vệ lúc đang xảy ra chuyện, đề nghị ghi vào sổ trực.
- Gửi phản ánh bằng văn bản cho ban quản lý, đề nghị họ liên hệ chủ căn hộ và yêu cầu chủ căn hộ cung cấp đầu mối liên lạc khẩn cấp cho lễ tân.
- Nếu tình trạng lặp lại, đề nghị ban quản trị làm việc với chủ căn hộ, xem xét việc quản lý thẻ ra vào theo nội quy.
- Nếu nghi khách lưu trú không được thông báo hoặc có dấu hiệu bất thường về an ninh, phản ánh với công an cấp xã nơi có toà nhà.
- Nếu nhiều cư dân cùng quan tâm, đề nghị đưa nội dung quy định về cho thuê vào chương trình hội nghị nhà chung cư.
Nếu bạn là chủ căn hộ cho thuê
Cách tốt nhất để không bị phản ánh là làm trước những gì cư dân sẽ đòi. Thứ nhất, thông báo lưu trú cho khách đúng quy định; đây là nghĩa vụ của bạn và cũng bảo vệ bạn nếu có sự cố. Thứ hai, đăng ký với lễ tân một đầu mối liên lạc trả lời được bất cứ lúc nào, để bảo vệ có thể gọi khi khách gây ồn hay gặp sự cố.
Thứ ba, quản lý thẻ ra vào chặt: không để thẻ trong hộp khoá số ngoài hành lang, thu lại thẻ khi khách trả phòng, báo khoá thẻ ngay khi mất. Thứ tư, soạn một bảng nội quy ngắn cho khách bằng tiếng Việt và tiếng Anh: giờ yên tĩnh, cách bỏ rác, quy định tiện ích chung, cấm hút thuốc ở khu chung. Khách du lịch phần lớn không cố ý gây phiền, họ chỉ không biết.
Cuối cùng, nếu nội quy toà nhà có quy định riêng về cho thuê, tuân theo và tham gia hội nghị nhà chung cư để góp ý khi có sửa đổi. Hoạt động cho thuê thường xuyên với nhiều căn hộ có thể bị coi là kinh doanh; khi đó cần tìm hiểu nghĩa vụ đăng ký và thuế, phần này thuộc lĩnh vực kinh doanh lưu trú và thuế, ngoài phạm vi bài này.
Ví dụ giả định: một tầng, ba căn cho thuê
Một toà nhà ven biển ở Khánh Hoà có tầng 20 với ba căn hộ được chủ đưa lên ứng dụng đặt phòng. Mùa hè, hành lang tầng 20 gần như lúc nào cũng có vali; thẻ thang máy của ba căn nằm trong hộp khoá số gắn ngoài cửa. Các hộ ở thường xuyên phản ánh nhiều lần lên lễ tân nhưng chỉ được trả lời "sẽ nhắc".
Khi một chiếc thẻ bị dùng để đưa người lạ vào toà lúc nửa đêm, ban quản trị mới đưa việc này ra hội nghị nhà chung cư. Hội nghị bổ sung vào nội quy: căn hộ cho thuê phải đăng ký đầu mối liên lạc với lễ tân, khách phải được lễ tân ghi nhận khi nhận phòng, không được để thẻ trong hộp khoá ngoài cửa, khách dùng hồ bơi phải đăng ký. Ba chủ căn hộ phải điều chỉnh cách vận hành; phản ánh giảm hẳn.
Điều đáng chú ý là hội nghị không bỏ phiếu "cấm cho thuê", thứ dễ vượt quá thẩm quyền và dễ bị phản đối, mà đặt điều kiện vào đúng những điểm gây phiền. Cách đó được cả chủ cho thuê lẫn cư dân chấp nhận.
Chứng cứ nên giữ, và những thứ không nên ghi lại
Phản ánh về căn hộ cho thuê dễ rơi vào cảm tính, kiểu "người lạ ra vào suốt ngày". Ban quản lý và ban quản trị cần sự việc cụ thể để làm việc với chủ căn hộ. Nhưng thu thập chứng cứ cũng có giới hạn, vì khách thuê cũng có quyền riêng tư như mọi người khác.
- Nên ghi: ngày giờ ồn ào, thời điểm thẻ bị dùng bất thường, ảnh hành lang có rác hoặc vali chắn lối, ảnh hộp khoá số gắn ngoài cửa.
- Nên ghi: số lần đã báo bảo vệ, tên ca trực nếu biết, nội dung trả lời của ban quản lý.
- Nên giữ: văn bản phản ánh đã gửi và văn bản trả lời; biên bản hội nghị nhà chung cư có nội dung liên quan.
- Không nên: chụp cận mặt khách, chụp giấy tờ tuỳ thân của họ, quay lén qua mắt thần cửa nhà người khác.
- Không nên: tìm căn hộ trên ứng dụng đặt phòng rồi đăng ảnh chụp màn hình kèm số căn lên nhóm cư dân để kêu gọi tẩy chay.
- Không nên: giả làm khách đặt phòng để "bắt quả tang"; việc đó không làm bạn có thêm quyền gì mà còn dễ bị coi là gây khó dễ.
Nếu bạn cho rằng việc cho thuê vi phạm quy định về kinh doanh, hãy nêu với cơ quan có thẩm quyền và để họ kiểm tra. Cư dân phản ánh sự việc, còn xác minh và kết luận là việc của cơ quan nhà nước.
Câu hỏi thường gặp
Ban quản lý có quyền cấm căn hộ cho thuê theo ngày không?
Ban quản lý là đơn vị dịch vụ, không tự đặt ra lệnh cấm. Quy định về cho thuê trong toà nhà do hội nghị nhà chung cư thông qua trong nội quy, phải phù hợp pháp luật và văn bản của địa phương nếu có.
Thấy người lạ ra vào liên tục có nên báo công an không?
Người lạ ra vào chưa phải là vi phạm. Bạn nên báo ban quản lý trước. Chỉ báo công an cấp xã khi có dấu hiệu bất thường về an ninh hoặc nghi khách lưu trú không được thông báo theo quy định cư trú.
Chủ căn hộ cho thuê có phải thông báo lưu trú cho khách không?
Có. Pháp luật về cư trú yêu cầu thông báo lưu trú khi có người đến ở tại chỗ ở không phải nơi thường trú hay tạm trú của họ. Cách thông báo cụ thể có thể làm qua ứng dụng dịch vụ công hoặc trực tiếp tại công an cấp xã.
Cư dân có được tự chặn khách thuê ở sảnh không?
Không. Cư dân không có quyền kiểm soát người ra vào; việc này thuộc bảo vệ và ban quản lý theo nội quy. Chặn, tra hỏi hay quay phim khách có thể dẫn tới xô xát và phản ánh ngược.
Muốn đưa quy định về cho thuê vào nội quy thì làm thế nào?
Đề nghị ban quản trị đưa nội dung vào chương trình hội nghị nhà chung cư, kèm dự thảo cụ thể và lý do. Nội dung được thông qua theo biểu quyết của hội nghị, nên chuẩn bị đề xuất đặt điều kiện hợp lý sẽ dễ được ủng hộ hơn lệnh cấm.