Khi đồ vật rơi từ trên cao xuống trúng người, việc đầu tiên là gọi cấp cứu và báo công an cấp xã; khi chỉ hư tài sản như xe, mái che, cửa kính, cửa đầu tiên là bảo vệ và ban quản lý để giữ hiện trường, khoanh vùng căn hộ và trích xuất camera. Ai bồi thường phụ thuộc vật rơi từ đâu: từ căn hộ riêng thì chủ hoặc người đang ở căn hộ đó; từ phần chung của toà nhà như kính mặt dựng, mảng ốp thì bên quản lý phần chung, hoặc chủ đầu tư nếu còn trong thời hạn bảo hành.
Vật rơi từ trên cao là loại sự cố khó xử nhất trong chung cư vì thường không ai nhận. Chậu cây trên lan can, móc phơi đồ lỏng, túi rác ai đó vứt qua cửa sổ, mảnh vữa bong từ mặt ngoài: rơi xuống trong vài giây, người bên dưới ngẩng lên thì không thấy gì. Bài này giúp bạn làm đúng thứ tự ngay tại chỗ, để khả năng tìm ra nguồn và được bồi thường cao nhất.
Tại chỗ: mười phút đầu
Những gì làm trong mười phút đầu quyết định phần lớn khả năng tìm ra căn hộ. Đừng vội dọn hay dời đồ.
- Nếu có người bị thương, gọi cấp cứu, sơ cứu ban đầu nếu biết cách, rồi mới tính tới chuyện khác. Không di chuyển người bị thương nặng ở đầu, cổ nếu không cần thiết.
- Đứng ra khỏi vùng rơi; có thể còn vật khác rơi tiếp. Nhắc người xung quanh tránh xa.
- Gọi bảo vệ toà nhà tới ngay, đề nghị họ giữ nguyên hiện trường và báo ban quản lý.
- Chụp ảnh vật rơi, vị trí rơi, tài sản bị hư, và chụp ngước lên mặt toà nhà phía trên điểm rơi để thấy cột căn hộ nào nằm thẳng phía trên.
- Ghi giờ chính xác; nhờ người chứng kiến để lại thông tin liên lạc.
- Đề nghị ban quản lý giữ dữ liệu camera các góc quay mặt toà nhà, sân, lối đi trong khoảng thời gian đó.
- Có người bị thương hoặc có dấu hiệu cố ý ném thì báo công an cấp xã ngay tại thời điểm này.
Rơi từ đâu, ai chịu
Nguyên tắc chung của pháp luật dân sự là người có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường; với nhà cửa, công trình gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người được giao quản lý có trách nhiệm. Áp vào chung cư, có thể chia như sau.
| Nguồn rơi | Ví dụ | Người chịu trách nhiệm thường gặp | Cửa đi |
|---|---|---|---|
| Đồ của căn hộ riêng rơi do sơ suất | Chậu cây, giá phơi, đồ để trên lan can | Chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng căn hộ | Ban quản lý xác định căn, thương lượng |
| Đồ bị ném cố ý | Túi rác, chai lọ, đồ vật ném xuống | Người ném | Công an cấp xã, thương lượng bồi thường |
| Bộ phận phần chung bong, rơi | Kính mặt dựng, mảng ốp, vữa mặt ngoài | Bên quản lý phần chung; chủ đầu tư nếu còn bảo hành | Ban quản trị, ban quản lý, chủ đầu tư |
| Thiết bị của căn hộ gắn ngoài | Giá đỡ cục nóng điều hoà, mái che tự lắp | Chủ căn hộ đã lắp | Ban quản lý xác định căn, thương lượng |
Nếu không xác định được nguồn rơi, việc đòi bồi thường rất khó, vì pháp luật không mặc nhiên buộc cả cột căn hộ hay cả toà nhà chịu chung. Đó là lý do mười phút đầu và camera quan trọng như vậy.
Khoanh vùng căn hộ: làm thế nào khi không ai nhận
Ban quản lý thường bắt đầu từ vị trí rơi, suy ra cột căn hộ phía trên, loại trừ các căn có ban công, cửa sổ không hướng ra phía đó. Sau đó kỹ thuật hoặc bảo vệ đi kiểm tra ban công các căn trong cột: chậu cây nào bị thiếu, giá phơi nào mất móc, đồ trên lan can có dấu xê dịch. Việc kiểm tra cần sự đồng ý của chủ căn hộ; phần lớn sẽ đồng ý vì không ai muốn bị nghi oan.
Camera quay mặt toà nhà hiếm khi thấy rõ từng ban công, nhưng có thể cho biết vật rơi từ khoảng tầng nào nhờ quỹ đạo và thời gian rơi. Một số toà nhà đã lắp camera chuyên để theo dõi vật rơi; cách lắp và cảnh báo là chuyện kỹ thuật, ở đây bạn chỉ cần đề nghị trích xuất và lưu giữ.
Khi đã khoanh được một hoặc hai căn khả nghi, ban quản lý mời chủ căn hộ làm việc, xem vật rơi có phải đồ nhà mình không. Với đồ có đặc điểm nhận dạng như chậu cây cùng loại với những chậu còn lại trên ban công, việc nhận trách nhiệm thường dễ hơn. Biên bản làm việc nên ghi rõ người nhận trách nhiệm và cam kết bồi thường.
Ví dụ giả định: một chiếc móc phơi bằng nhôm rơi làm vỡ kính chắn gió xe máy đỗ ở sân một chung cư tại Huế. Bảo vệ chụp ảnh, ghi giờ, ngước lên thấy một ban công tầng 9 còn giá phơi thiếu móc. Ban quản lý mời chủ căn hộ xuống xem; người này nhận ngay vì móc rơi cùng loại với bộ giá nhà mình, và đồng ý trả tiền thay kính. Cả việc mất chưa tới một buổi chiều, nhờ hiện trường được giữ nguyên.
Khi nào là chuyện của công an
Có người bị thương. Vật rơi gây thương tích là sự việc phải báo công an cấp xã để xác minh, dù là do sơ suất. Tuỳ hậu quả, hành vi có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự; ranh giới cụ thể không thuộc phạm vi bài này.
Có dấu hiệu cố ý ném. Ném đồ từ trên cao xuống khu vực có người qua lại là hành vi nguy hiểm, có thể bị xử lý vi phạm trật tự. Báo công an để có biên bản và để cơ quan có thẩm quyền xác minh.
Thiệt hại tài sản lớn mà không ai nhận. Ví dụ ô tô vỡ kính, móp nóc. Trình báo để có hồ sơ, đồng thời để công an có cơ sở yêu cầu cung cấp camera nếu cần.
Không cần thiết. Một túi rác rơi trúng sân, không trúng ai, không hư gì: đây là chuyện nội quy vệ sinh, ban quản lý nhắc chung và xử lý theo nội quy, không cần huy động công an.
Kính, mảng ốp, vữa rơi từ phần chung
Những vật rơi từ phần chung của toà nhà là dấu hiệu công trình có vấn đề, nguy hiểm hơn một chậu cây vì có thể còn rơi tiếp. Khi phát hiện, việc đầu tiên là đề nghị ban quản lý khoanh vùng, cấm người và xe đi lại bên dưới, rồi kiểm tra toàn bộ mặt đứng.
Thiệt hại do bộ phận phần chung gây ra thì bên quản lý phần chung có trách nhiệm, chi phí sửa chữa có thể lấy từ kinh phí bảo trì. Nếu toà nhà còn trong thời hạn bảo hành và hư hỏng do lỗi thi công, ban quản trị gửi yêu cầu bảo hành tới chủ đầu tư. Người bị thiệt hại đề nghị bồi thường bằng văn bản với ban quản trị và ban quản lý; nếu toà nhà có bảo hiểm trách nhiệm công cộng hay bảo hiểm tài sản chung, hỏi về phạm vi bảo hiểm.
Nếu ban quản trị và chủ đầu tư đùn đẩy nhau, cư dân bị thiệt hại có thể đề nghị cơ quan quản lý xây dựng kiểm tra an toàn công trình, vì đây không còn là tranh chấp riêng mà là nguy cơ cho cả khu. Phần bồi thường cá nhân, khi các bên không thống nhất, đi tiếp bằng con đường khởi kiện dân sự.
Phòng trước: đồ gì không nên để trên lan can
Phần lớn vụ vật rơi trong chung cư không phải do cố ý mà do những thói quen nhỏ: đặt chậu cây trên mép lan can cho đẹp, móc giá phơi đồ ra ngoài lan can, để thùng xốp trồng rau trên bệ cửa sổ, lắp giá điều hoà bằng ốc sắp rỉ. Một trận gió lớn, một cú chạm tay của trẻ nhỏ là đủ để vật rơi.
Nếu bạn ở tầng cao, đặt chậu cây sát chân tường ban công, không đặt trên lan can hoặc bệ cửa sổ; buộc hoặc cố định giá phơi; kiểm tra giá đỡ cục nóng điều hoà định kỳ, nhất là trước mùa mưa bão. Toà nhà ở vùng hay có bão nên có thông báo chung yêu cầu cư dân thu dọn đồ trên ban công trước mỗi đợt bão.
Ban quản trị có thể đưa quy định về đồ để trên ban công, lan can vào nội quy qua hội nghị nhà chung cư. Một quy định rõ ràng giúp ban quản lý có căn cứ nhắc nhở trước khi có chuyện, thay vì chỉ đi tìm người chịu trách nhiệm sau khi đã có người bị thương.
Chốt bồi thường sau khi đã tìm ra căn hộ
Khi chủ căn hộ đã thừa nhận vật rơi là của nhà mình, phần còn lại là thống nhất mức bồi thường. Với tài sản như xe máy, ô tô, mái che, mức bồi thường dựa trên chi phí sửa chữa thực tế; nên lấy báo giá của hai nơi sửa chữa và đưa cho bên kia xem trước khi sửa, tránh trường hợp sửa xong mới báo một con số mà bên kia cho là quá cao. Nếu xe có bảo hiểm vật chất, công ty bảo hiểm có thể chi trả trước rồi đòi lại người gây thiệt hại theo quy định của pháp luật bảo hiểm.
Thoả thuận nên viết thành giấy: ngày giờ sự việc, vật rơi, căn hộ thừa nhận, thiệt hại, số tiền hoặc cách sửa, thời hạn thanh toán, chữ ký hai bên và chữ ký người chứng kiến của ban quản lý. Với thương tích, phần bồi thường gồm chi phí điều trị, thu nhập bị mất và các khoản khác theo pháp luật dân sự; số tiền có thể lớn và khó tự tính, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước khi ký bất kỳ cam kết nào.
Nếu bên kia đã ký mà không trả đúng hẹn, giấy thoả thuận đó là căn cứ quan trọng khi đi tiếp lên hoà giải hoặc khởi kiện. Cách làm cho giấy cam kết chắc chắn hơn và các bước khi bên kia lật lọng nằm trong chuyên mục chốt kết quả dàn xếp của Giải Quyết.
Câu hỏi thường gặp
Không tìm được căn hộ làm rơi đồ thì có đòi được bồi thường không?
Rất khó. Pháp luật không mặc nhiên buộc cả cột căn hộ hay cả toà nhà chịu chung khi không xác định được người gây thiệt hại. Vì vậy giữ hiện trường, chụp ảnh và đề nghị giữ camera ngay lập tức là việc quan trọng nhất.
Chậu cây rơi do gió bão thì chủ căn hộ có phải bồi thường không?
Nếu bão là sự kiện bất khả kháng và chủ căn hộ đã có biện pháp phòng ngừa hợp lý, trách nhiệm có thể được xem xét khác. Nhưng để chậu cây trên lan can khi đã có thông báo bão thì khó coi là đã phòng ngừa hợp lý. Mỗi trường hợp cần xem cụ thể.
Đỗ xe dưới chân toà nhà ở chỗ không cho phép mà bị đồ rơi trúng thì sao?
Người làm rơi vẫn có thể phải bồi thường, nhưng việc bạn đỗ xe sai chỗ có thể được xem như một phần lỗi, làm giảm mức bồi thường. Nên đỗ xe ở khu vực được bố trí.
Ban quản lý có quyền vào kiểm tra ban công các căn hộ không?
Ban quản lý cần sự đồng ý của chủ căn hộ để vào kiểm tra phần sở hữu riêng, trừ tình huống khẩn cấp theo quy định của nội quy. Trong thực tế, đa số cư dân đồng ý để tránh bị nghi oan.
Kính mặt dựng rơi trúng xe thì đòi ai?
Gửi yêu cầu bồi thường bằng văn bản tới ban quản trị và ban quản lý, vì kính mặt dựng thuộc phần chung. Nếu toà nhà còn bảo hành và kính rơi do lỗi thi công, ban quản trị yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm. Hỏi thêm về bảo hiểm của toà nhà.