Cha mẹ đã cho đất con và đã sang tên xong thì không thể đơn phương lấy lại chỉ vì giận hay vì con sống không tốt. Chỉ có hai đường pháp lý chính: việc cho đất có kèm điều kiện mà con không thực hiện, hoặc việc cho đất có sai sót khiến giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, ví dụ cha mẹ bị lừa dối, bị ép. Nếu chỉ hứa miệng, chưa ký hợp đồng tặng cho và chưa sang tên, mảnh đất về pháp lý vẫn của cha mẹ.
Vì đường pháp lý hẹp, phần lớn các vụ này được gỡ bằng nói chuyện, họp gia đình và hoà giải ở cơ sở, kết quả thường là con cam kết phụng dưỡng hoặc tự nguyện trả lại một phần đất. Bài này giúp cha mẹ và người con đang lo chuyện này phân biệt mình đang ở trường hợp nào, ai giúp được ở từng bậc và giữ được tình thân tới đâu.
Trước hết: việc cho đã xong đến đâu
Câu trả lời cho "lấy lại được không" phụ thuộc gần như hoàn toàn vào việc cho đất đã làm tới bước nào.
| Tình trạng | Về pháp lý | Hướng đi |
|---|---|---|
| Chỉ hứa miệng, con đã ở hoặc canh tác trên đất | Đất vẫn đứng tên cha mẹ, chưa có hợp đồng tặng cho | Cha mẹ yêu cầu con trả lại đất, nếu con xây nhà thì tính công sức, chi phí |
| Đã ký hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa đăng ký sang tên | Việc tặng cho quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi đã đăng ký theo luật đất đai | Cần hỏi người làm nghề sớm vì tình trạng này dễ gây tranh cãi |
| Đã sang tên, sổ mang tên con | Con là người có quyền sử dụng đất | Chỉ lấy lại được nếu tặng cho có điều kiện bị vi phạm hoặc giao dịch vô hiệu |
| Sổ mang tên con, con đã bán hoặc thế chấp cho người khác | Thêm bên thứ ba ngay tình | Rất khó lấy lại đất; tập trung vào thoả thuận với con |
Hãy lấy bản sao hợp đồng tặng cho, giấy chứng nhận và xem trong hợp đồng có ghi điều kiện nào không. Rất nhiều gia đình ở nông thôn ký hợp đồng mẫu không có điều kiện, dù khi cho đã dặn miệng "phải nuôi bố mẹ đến cuối đời".
Tặng cho có điều kiện: đường pháp lý thường được nhắc tới
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên tặng cho yêu cầu bên được tặng thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng, miễn là nghĩa vụ ấy không vi phạm điều cấm và không trái đạo đức xã hội. Nếu bên được tặng không thực hiện nghĩa vụ sau khi đã nhận tài sản, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều kiện hay gặp là "con phải phụng dưỡng cha mẹ", "không được bán đất khi cha mẹ còn sống", "phải để cha mẹ ở trên đất đến cuối đời". Điểm mấu chốt là điều kiện phải được thể hiện, tốt nhất ghi ngay trong hợp đồng tặng cho, hoặc ở văn bản riêng có chữ ký các bên. Lời dặn miệng không có người chứng kiến rất khó chứng minh trước toà.
Cũng cần nói rõ phía người con: không phải mọi bất hoà đều là vi phạm điều kiện phụng dưỡng. Con ở xa vẫn gửi tiền, thuê người chăm, hay con đi làm cả ngày nên ít trò chuyện, có thể vẫn là đang thực hiện nghĩa vụ. Toà xem xét thực tế chăm lo, chứ không chỉ cảm nhận của cha mẹ.
Vì thế trước khi đi bất cứ cửa nào, cha mẹ nên tự ghi lại cụ thể: từ khi nào con không lo, những lần ốm đau không ai chăm, những lần xin giúp bị từ chối, ai trong xóm biết chuyện. Ghi chép kiểu nhật ký này giúp người hoà giải và toà hiểu đúng tình hình hơn là một câu than chung chung.
Những trường hợp có thể xin tuyên vô hiệu
Cha mẹ bị lừa dối khi ký. Ví dụ được nói là ký giấy vay vốn nhưng thực chất là hợp đồng tặng cho. Cần chứng cứ về việc bị đánh lừa, như người làm chứng lúc ký, tin nhắn bàn bạc trước đó.
Cha mẹ bị đe doạ, ép buộc. Ký trong tình trạng bị doạ đuổi khỏi nhà, bị gây áp lực liên tục. Khó chứng minh nhưng không phải không thể.
Cha mẹ không nhận thức được việc mình làm lúc ký. Ví dụ đang bệnh nặng, sa sút trí nhớ rõ rệt. Hồ sơ bệnh án ở thời điểm ký có ý nghĩa lớn.
Đất là tài sản chung mà thiếu người có quyền đồng ý. Ví dụ đất chung của cả cha và mẹ nhưng chỉ một người ký, hoặc đất cấp cho hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền.
Giả mạo chữ ký. Đây là trường hợp có dấu hiệu hình sự, cha mẹ có thể trình báo công an cấp xã song song với việc yêu cầu toà giải quyết phần dân sự.
Thứ tự gõ cửa khi cha mẹ muốn lấy lại đất
Dù có hay không có đường pháp lý, thứ tự dưới đây giúp gia đình ít tổn thương nhất và giữ được chứng cứ nếu phải ra toà.
- Ngồi lại trong nhà. Cha mẹ nói rõ điều mình cần: được phụng dưỡng thế nào, được ở đâu, cần con làm gì. Nhiều khi điều cha mẹ thật sự muốn là được quan tâm chứ không phải mảnh đất.
- Mời người lớn trong họ hoặc anh chị em khác. Người được cả hai bên nể giúp hai bên nói được những điều khó nói. Ghi lại cam kết của người con bằng giấy nếu có.
- Nhờ trưởng thôn, tổ trưởng dân phố, tổ hoà giải ở cơ sở. Những người này hiểu nếp sống ở địa phương và thường được người con nể hơn người ngoài.
- Đề nghị UBND cấp xã hoà giải. Với tranh chấp đất đai, hoà giải tại UBND cấp xã là bước luật đất đai đặt ra trước khi đưa vụ việc lên toà; với tranh chấp hợp đồng tặng cho, nơi tiếp nhận sẽ hướng dẫn có bắt buộc hay không. Biên bản của xã cũng là chứng cứ về thái độ hai bên.
- Khởi kiện tại toà án nhân dân khu vực nơi có đất. Yêu cầu có thể là huỷ hợp đồng tặng cho, đòi lại đất do vi phạm điều kiện, hoặc tuyên vô hiệu. Cách làm đơn và hồ sơ khởi kiện được trình bày trên DuongSu.com.
Nếu người con có hành vi ngược đãi, bỏ mặc, xúc phạm cha mẹ già, đó là một chuyện khác với tranh chấp đất. Cha mẹ có quyền báo công an cấp xã về hành vi đó, độc lập với việc đòi đất.
Phía người con: nên làm gì khi cha mẹ đòi lại
Người con đã được cho đất cũng có lý lẽ của mình: có thể đã xây nhà, đã bỏ tiền san lấp, đã đứng tên vay ngân hàng trên mảnh đất đó. Lấy lại đất một cách đơn giản sẽ gây thiệt hại thật. Toà khi giải quyết cũng xem xét công sức, chi phí người con đã bỏ ra.
Cách khôn ngoan với người con là đừng phản ứng bằng việc bán gấp, sang tên tiếp cho vợ chồng hay con cái. Những việc này làm vụ việc phức tạp thêm, dễ bị coi là tẩu tán và làm mất hẳn tình thân. Thay vào đó, đề nghị một cam kết phụng dưỡng cụ thể: mỗi tháng gửi bao nhiêu, ai ở cùng cha mẹ, khi ốm ai chăm, viết ra giấy và có người làm chứng.
Nếu tranh chấp đã lên toà và căn nhà trên đất có giá trị lớn, cả hai phía đều nên hỏi ý kiến luật sư để hiểu khả năng thực tế trước khi giữ quan điểm cứng.
Ví dụ giả định: mảnh vườn cho con trai út
Ví dụ giả định: một cặp vợ chồng già ở vùng ven đô cho con trai út một mảnh vườn để cất nhà, làm hợp đồng tặng cho có công chứng và đã sang tên. Trong hợp đồng không ghi điều kiện gì, nhưng hôm làm giấy cả nhà có mặt và người cha nói rõ "cho để con lo cho bố mẹ lúc tuổi già". Vài năm sau, vợ chồng người con ít về thăm, có lần lớn tiếng với cha mẹ, và người cha muốn lấy lại mảnh vườn.
Nếu đi thẳng lên toà, khả năng đòi lại theo đường "vi phạm điều kiện" không cao vì hợp đồng không ghi điều kiện, lời dặn miệng chỉ có người trong nhà nghe. Thay vào đó, người cha nhờ người anh cả mời em út về họp. Trong buổi họp, anh cả nói thay cha mẹ những điều ông bà khó nói, người con út thừa nhận đã sai ở chuyện lời ăn tiếng nói.
Kết quả là một văn bản do các bên ký: người con cam kết mỗi tháng gửi một khoản cố định, về thăm cha mẹ vào cuối tuần, không bán hay thế chấp mảnh vườn khi cha mẹ còn sống. Cả nhà sau đó ra tổ chức hành nghề công chứng để lập văn bản về điều kiện này cho chắc chắn. Mảnh vườn vẫn đứng tên con, nhưng cha mẹ có thêm một căn cứ để đòi lại nếu cam kết bị bỏ.
Những điều nên tránh từ cả hai phía
Trong các vụ cha mẹ – con cái tranh chấp đất, những việc dưới đây thường làm tình thế xấu hơn cả về pháp lý lẫn tình cảm:
- Cha mẹ tự rào đất, phá nhà con đã xây, cắt điện nước để ép con trả lại. Đây là hành vi có thể bị xử lý, và người bị xử lý lại là cha mẹ.
- Người con khoá cổng, không cho cha mẹ vào nơi đang ở trên đất đã cho.
- Hai bên đưa chuyện lên mạng xã hội, nhóm họ hàng, mỗi người kể một nửa câu chuyện.
- Kéo anh chị em khác vào hai phe, sau này chuyện thừa kế càng khó.
- Ký thêm giấy tờ mới trong lúc nóng giận mà không đọc kỹ.
- Bỏ qua bước hoà giải ở địa phương, đi thẳng tới toà, rồi bị yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Chuyện chia phần đất khi cha mẹ mất đi là câu chuyện thừa kế, thuộc một mảng riêng. Ở đây chỉ bàn phần đất đã cho khi cha mẹ còn sống.
Câu hỏi thường gặp
Cha mẹ chỉ nói miệng cho đất, con đã xây nhà thì sao?
Đất vẫn đứng tên cha mẹ nên cha mẹ có quyền yêu cầu con trả lại, nhưng phần nhà con đã xây và chi phí con bỏ ra sẽ được xem xét. Thường hai bên thoả thuận con giữ phần đất có nhà, hoặc cha mẹ thanh toán giá trị công trình.
Hợp đồng tặng cho không ghi điều kiện phụng dưỡng thì còn đường nào không?
Đường đòi lại vì vi phạm điều kiện trở nên rất khó. Còn lại các khả năng xin tuyên vô hiệu nếu có căn cứ, và đường thoả thuận gia đình. Cha mẹ vẫn có quyền yêu cầu con cấp dưỡng theo luật hôn nhân và gia đình nếu đủ điều kiện, độc lập với mảnh đất.
Có thể làm lại hợp đồng tặng cho có điều kiện được không?
Được nếu người con đồng ý. Hai bên có thể thoả thuận lập văn bản bổ sung hoặc ký lại tại tổ chức hành nghề công chứng. Đây là một kết quả tốt của buổi họp gia đình, vì vừa giữ tình thân vừa bảo vệ cha mẹ.
Cha mẹ già yếu không tự đi được thì ai nộp đơn thay?
Cha mẹ có thể uỷ quyền cho một người con khác hoặc người thân đi làm thủ tục thay. Văn bản uỷ quyền nên được công chứng hoặc chứng thực. Cha mẹ vẫn cần trực tiếp ký đơn hoặc uỷ quyền, không ai tự đứng ra đòi thay khi không có uỷ quyền.
UBND xã có quyền buộc con trả lại đất không?
Không. UBND cấp xã chỉ hoà giải và lập biên bản. Quyền tuyên trả đất, huỷ hợp đồng tặng cho thuộc về toà án. Dù vậy, buổi hoà giải ở xã thường là nơi nhiều gia đình đạt được thoả thuận.
Con đã thế chấp đất cho ngân hàng thì cha mẹ đòi được gì?
Ngân hàng nhận thế chấp ngay tình được bảo vệ, nên cha mẹ khó lấy lại đất khi khoản vay chưa trả xong. Thực tế hơn là thoả thuận với con về việc trả nợ, giải chấp và cam kết phụng dưỡng. Trường hợp này nên hỏi người làm nghề trước khi khởi kiện.