Căn hộ bên cạnh sửa chữa ồn ào, bụi bặm trong khung giờ cho phép là việc ban quản lý giám sát theo nội quy; còn đục tường chung, phá tường chịu lực, cơi nới ban công, thay đổi kiến trúc mặt ngoài thì vượt khỏi chuyện nội quy, cần báo cả chính quyền cấp xã nơi có toà nhà. Ban quản lý có thể dừng việc thi công trong toà nhà theo nội quy, nhưng xử phạt vi phạm trật tự xây dựng là việc của cơ quan nhà nước.
Ở nhà phố, hàng xóm xây sửa ảnh hưởng tới mình qua bức tường giáp ranh. Ở chung cư, mọi căn hộ nằm trên cùng một khung kết cấu, dùng chung trục kỹ thuật, chung mặt đứng toà nhà. Một bức tường bị đục sai chỗ có thể ảnh hưởng nhiều tầng; một ban công bị cơi nới làm xấu cả mặt tiền và cản đường thoát nạn. Vì vậy cách đi ở đây khác với chuyện nhà bên xây sửa ngoài phố.
Sửa chữa bình thường và vi phạm khác nhau ở đâu
Không phải tiếng khoan nào cũng là vi phạm. Chủ căn hộ có quyền sửa chữa, cải tạo phần sở hữu riêng của mình, miễn là đúng nội quy về đăng ký và giờ giấc, và không đụng tới những thứ pháp luật về nhà ở cấm.
| Việc cải tạo | Thường được hiểu là | Cửa nên gõ nếu có vấn đề |
|---|---|---|
| Lát lại sàn, thay thiết bị vệ sinh, sơn, làm tủ bếp | Sửa chữa bên trong, thường chỉ cần đăng ký thi công với ban quản lý | Ban quản lý (giờ giấc, bụi, phế thải) |
| Phá, dời vách ngăn nhẹ bên trong căn hộ | Tuỳ vách có phải kết cấu không, cần ban quản lý kiểm tra hồ sơ | Ban quản lý |
| Đục, khoét tường chung giữa hai căn hộ | Đụng phần chung hoặc phần của căn bên cạnh | Ban quản lý, ban quản trị, chính quyền cấp xã |
| Đục cột, dầm, tường chịu lực, khoan xuyên sàn | Thay đổi kết cấu chịu lực, bị pháp luật nhà ở cấm | Ban quản lý dừng thi công, chính quyền cấp xã |
| Cơi nới ban công, lô gia, lắp mái che lấn ra ngoài, đổi màu mặt ngoài | Thay đổi kiến trúc bên ngoài, chiếm không gian chung | Ban quản trị, chính quyền cấp xã |
Ranh giới cụ thể giữa sửa chữa được làm và việc phải xin phép, cũng như mức xử lý từng hành vi, cần đối chiếu Luật Nhà ở 2023, pháp luật xây dựng và nội quy toà nhà hiện hành. Bài này chỉ nêu nguyên tắc để bạn biết khi nào nên lo.
Thứ tự các cửa khi nghi căn bên cạnh cải tạo sai
Thời gian rất quan trọng, vì một bức tường đã đục xong thì không thể "dừng" được nữa, chỉ còn khắc phục.
- Hỏi ban quản lý căn hộ đó có đăng ký thi công không, hạng mục đăng ký là gì. Đây là thông tin ban quản lý nắm và có thể xác nhận với bạn ở mức đủ để biết có vấn đề hay không.
- Nếu thấy dấu hiệu đụng kết cấu hoặc tường chung (tiếng đục mạnh vào cột, tường bên nhà mình rung, nứt), đề nghị ban quản lý cử kỹ thuật kiểm tra ngay và lập biên bản.
- Đề nghị ban quản lý tạm dừng thi công theo nội quy khi phát hiện hạng mục chưa đăng ký hoặc nguy hiểm, cho tới khi có ý kiến kỹ thuật.
- Báo ban quản trị để có văn bản chính thức gửi chủ căn hộ yêu cầu dừng và khôi phục hiện trạng.
- Gửi phản ánh tới UBND cấp xã nơi có nhà chung cư về dấu hiệu vi phạm trật tự xây dựng, kèm biên bản và ảnh. Chính quyền cấp xã có thẩm quyền kiểm tra, xử lý theo quy định.
- Nếu nhà mình bị nứt, thấm, hư hỏng do việc thi công, giữ hồ sơ để đòi bồi thường, đi theo con đường thương lượng trước, khởi kiện sau.
Ban quản lý có trong tay những gì
Quy trình đăng ký thi công. Hầu hết nội quy yêu cầu chủ căn hộ đăng ký trước khi sửa chữa: hạng mục, thời gian, nhà thầu, cam kết. Có toà yêu cầu đặt cọc để bảo đảm khắc phục hư hỏng phần chung. Căn hộ thi công không đăng ký là vi phạm nội quy rõ ràng.
Kiểm tra hiện trường. Ban quản lý có quyền cử người vào kiểm tra hạng mục đã đăng ký theo thoả thuận trong đăng ký thi công. Bạn không có quyền vào nhà hàng xóm, nhưng có quyền đề nghị ban quản lý làm việc này.
Dừng thi công trong toà nhà. Nội quy thường cho phép ban quản lý không cho thợ và vật liệu vào toà khi thi công sai đăng ký hoặc gây nguy hiểm. Đây là công cụ nhanh nhất để ngăn thiệt hại lan rộng.
Không xử phạt. Ban quản lý không có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, không thể buộc tháo dỡ phần cơi nới bằng quyết định hành chính. Khi chủ căn hộ không nghe, cửa tiếp theo là chính quyền.
Giữ hiện trạng nhà mình trước khi họ khởi công
Nếu bạn biết căn bên cạnh hoặc căn trên sắp sửa lớn (thường thấy qua thông báo của ban quản lý hoặc vật liệu tập kết ở hành lang), nên chụp ảnh, quay video hiện trạng tường, trần, sàn phía nhà mình ngay trước ngày họ khởi công. Chụp kỹ những chỗ đã có vết nứt chân chim sẵn, ghi rõ là có từ trước. Sự trung thực này giúp bạn được tin khi về sau có vết nứt mới.
Có thể đề nghị ban quản lý cùng ghi nhận hiện trạng căn hộ bạn, nhất là với các bức tường chung, trước khi căn bên cạnh phá vách. Nhiều toà nhà đã đưa việc này vào quy trình đăng ký thi công với các hạng mục lớn. Khi hai bên cùng ký vào biên bản hiện trạng trước, mọi tranh cãi sau này về "nứt từ trước hay nứt do sửa" gần như không còn.
Trong lúc họ thi công, nếu thấy tường nhà mình xuất hiện vết nứt, bong gạch, hay thấm nước mới, chụp ảnh ngay trong ngày và báo ban quản lý. Đừng đợi họ sửa xong mới tính, vì lúc đó nhà thầu đã rút đi, chỉ còn chủ căn hộ và một câu trả lời quen thuộc: "bên này làm đúng đăng ký".
Ban công, lô gia và "chuồng cọp": chuyện không chỉ của một nhà
Cơi nới ban công, lắp mái che vươn ra ngoài, quây kính lô gia hay làm lồng sắt kín ban công là những thay đổi mặt ngoài phổ biến. Ngoài chuyện làm thay đổi kiến trúc chung của toà nhà, lồng sắt kín và vách kính cố định có thể chặn đường thoát nạn và tiếp cận cứu hộ khi có cháy. Nhiều nội quy và hướng dẫn phòng cháy hiện nay khuyến nghị lồng sắt phải có cửa mở được từ bên trong.
Vì đây là chuyện mặt đứng và an toàn chung, cửa phù hợp là ban quản trị với tư cách đại diện cả toà, không nên để một hộ đứng ra đối đầu với hộ khác. Ban quản trị có thể đưa quy định thống nhất về ban công, lô gia vào nội quy qua hội nghị nhà chung cư, rồi yêu cầu các căn hộ điều chỉnh theo lộ trình. Trường hợp cơi nới rõ ràng, ban quản trị gửi văn bản đề nghị chính quyền cấp xã xử lý theo thẩm quyền.
Với chủ căn hộ muốn làm lưới an toàn cho trẻ nhỏ, nên hỏi ban quản lý loại lưới, khung được phép trước khi lắp. Lưới an toàn mảnh, không làm thay đổi mặt đứng và không chặn lối thoát thường được chấp nhận rộng rãi hơn lồng sắt kín.
Đòi bồi thường khi nhà mình bị hư do căn bên cạnh sửa
Nếu việc thi công làm nhà bạn nứt tường, bong gạch, thấm nước, chủ căn hộ đang sửa chịu trách nhiệm bồi thường với bạn; họ và nhà thầu tự phân chia trách nhiệm với nhau theo hợp đồng thi công. Bạn không cần đi tìm nhà thầu để đòi, dù có thể mời họ cùng làm việc.
Hồ sơ cần có: ảnh hiện trạng trước khi thi công (nếu có), ảnh hư hỏng mới, biên bản của ban quản lý, đăng ký thi công của căn bên cạnh (do ban quản lý xác nhận), báo giá sửa chữa. Với hư hỏng liên quan kết cấu, nên đề nghị đơn vị có chức năng kiểm định đánh giá nguyên nhân; chi phí ban đầu do ai tạm ứng có thể thoả thuận, cuối cùng bên có lỗi chịu.
Ví dụ giả định: một gia đình ở Hà Nội thấy vết nứt chéo trên bức tường giáp căn hộ bên cạnh sau ba ngày căn đó phá bếp cũ. Nhờ có ảnh tường chụp hôm trước khởi công và biên bản của ban quản lý, hai bên thống nhất được nhà thầu của căn bên cạnh trám vá và sơn lại, chi phí do chủ căn hộ bên cạnh trả. Nếu thiệt hại lớn và bên kia chối, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước khi tính tới khởi kiện.
Nếu bạn là chủ căn hộ đang sửa
Sửa nhà trong chung cư là việc chính đáng, nhưng bạn đang làm việc trên một kết cấu chung với hàng chục gia đình khác. Cách để công trình suôn sẻ là làm đủ thủ tục trước: đăng ký thi công với ban quản lý, nêu đúng hạng mục, cung cấp thông tin nhà thầu, nộp khoản đặt cọc nếu nội quy yêu cầu. Với các hạng mục phá vách, đục tường, hãy xin ban quản lý xác nhận bức tường đó không phải kết cấu chịu lực và không phải tường chung trước khi đục, thay vì để thợ tự đoán.
Báo trước cho các căn sát vách, căn trên, căn dưới một câu: thời gian thi công dự kiến, những ngày có tiếng đục lớn, số điện thoại của người phụ trách để họ liên hệ khi có chuyện. Đề nghị cùng chụp hiện trạng tường chung trước khi khởi công cũng là cách bảo vệ chính bạn, vì nếu sau này hàng xóm cho rằng nhà họ nứt do bạn sửa, biên bản trước đó sẽ chứng minh vết nứt nào có từ trước.
Trong hợp đồng với nhà thầu, nên có điều khoản về việc nhà thầu chịu trách nhiệm khi làm hư hỏng phần chung hoặc căn hộ lân cận. Khi có sự cố, bạn vẫn là người hàng xóm đòi trước, nhưng có căn cứ để yêu cầu nhà thầu hoàn trả.
Câu hỏi thường gặp
Sửa căn hộ có cần xin giấy phép xây dựng không?
Sửa chữa, cải tạo bên trong căn hộ không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và an toàn phòng cháy thường không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng vẫn phải đăng ký thi công với ban quản lý theo nội quy. Thay đổi kết cấu, kiến trúc bên ngoài là chuyện khác, cần đối chiếu quy định hiện hành.
Ban quản lý có được cho xem bản đăng ký thi công của căn bên cạnh không?
Bạn không có quyền xem toàn bộ hồ sơ của người khác, nhưng có thể đề nghị ban quản lý xác nhận căn đó có đăng ký và hạng mục có đụng tới tường chung hay kết cấu hay không. Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu cung cấp đầy đủ.
Khoan đục ngoài giờ cho phép thì báo ai?
Báo bảo vệ hoặc ban quản lý ngay lúc đó, vì giờ thi công do nội quy quy định và ban quản lý có quyền dừng thợ. Nếu lặp lại, đề nghị ban quản trị nhắc chủ căn hộ bằng văn bản.
Phát hiện tường chịu lực bị đục thì có cần báo chính quyền không?
Nên báo. Thay đổi kết cấu chịu lực ảnh hưởng an toàn của cả toà nhà, vượt quá thẩm quyền của ban quản lý. Đề nghị ban quản lý dừng thi công, lập biên bản, rồi ban quản trị hoặc chính bạn phản ánh tới UBND cấp xã nơi có nhà chung cư.
Căn bên cạnh cơi nới ban công từ lâu, bây giờ phản ánh có muộn không?
Việc phản ánh vẫn có thể thực hiện, nhưng cách xử lý với vi phạm đã tồn tại lâu có thể khác với vi phạm đang diễn ra, tuỳ quy định về thời hiệu xử lý. Cách thực tế là để ban quản trị đưa quy định chung về ban công vào nội quy và yêu cầu điều chỉnh theo lộ trình.