Khi hành lang, sảnh, sân thượng hay phòng sinh hoạt cộng đồng bị chiếm, cửa đầu tiên là ban quản lý vận hành và ban quản trị; nếu vật chiếm chắn lối thoát nạn thì cần báo cả lực lượng phòng cháy, còn nếu người chiếm là chủ đầu tư và hai bên tranh cãi đó là phần của ai thì cửa cuối là cơ quan nhà ở cấp tỉnh và toà án. Luật Nhà ở cấm chiếm dụng phần sở hữu chung, nhưng biết luật cấm chưa đủ; việc khó là chọn đúng người có quyền buộc gỡ.
Chiếm dụng trong chung cư có hai kiểu khác hẳn nhau. Kiểu thứ nhất là cư dân lấn ra hành lang từng chút: kệ giày, chậu cây, xe đạp trẻ con, có nhà quây hẳn một khúc cuối hành lang làm kho. Kiểu thứ hai là phía chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành dùng phần chung để kinh doanh, cho thuê, hoặc giữ lại không bàn giao. Mỗi kiểu một cách đi, bài dưới đây tách riêng hai đường.
Trước tiên: chỗ bị chiếm có thật là của chung không
Nghe thì hiển nhiên, nhưng rất nhiều tranh chấp kéo dài vì hai bên chưa bao giờ thống nhất chỗ đó thuộc ai. Hành lang, cầu thang, sảnh, thang máy, hệ thống kỹ thuật chung thường là phần sở hữu chung. Sân thượng, tầng hầm, ki-ốt tầng trệt, phòng sinh hoạt cộng đồng, chỗ để ô tô thì tuỳ dự án: có phần chung, có phần chủ đầu tư giữ quyền sở hữu hoặc bán riêng theo hợp đồng.
Giấy tờ để xác định gồm: hợp đồng mua bán căn hộ (phần liệt kê sở hữu chung, sở hữu riêng), bản vẽ mặt bằng kèm hợp đồng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt của dự án, và biên bản bàn giao phần chung cho ban quản trị nếu đã có. Ban quản trị là nơi nên lưu trữ những giấy tờ này cho cả toà. Nếu chưa có, đề nghị chủ đầu tư cung cấp.
Với cư dân lấn hành lang, câu hỏi này thường rõ ràng. Với chủ đầu tư dùng sân thượng hay tầng trệt, đây là câu hỏi then chốt và có khi phải đi tới cơ quan nhà nước hoặc toà án mới trả lời được. Đừng bắt đầu bằng khẩu hiệu "chiếm của chung" khi chưa có giấy tờ trong tay.
Mỗi kiểu chiếm dụng đi cửa nào
Bảng dưới xếp theo người chiếm và mức độ ảnh hưởng. Cửa ghi trước là nơi nên gõ trước.
| Kiểu chiếm dụng | Người chiếm | Cửa trước | Cửa sau |
|---|---|---|---|
| Kệ giày, chậu cây, đồ lặt vặt trước cửa | Cư dân | Nói chuyện, ban quản lý nhắc | Ban quản trị nhắc theo nội quy |
| Tủ, xe, đồ lớn chắn lối đi, chắn cửa thang thoát hiểm | Cư dân | Ban quản lý yêu cầu dọn ngay | Báo lực lượng phòng cháy, chính quyền cấp xã |
| Quây rào, lắp cửa chiếm một khúc hành lang | Cư dân | Ban quản trị yêu cầu tháo dỡ | UBND cấp xã xử lý theo thẩm quyền |
| Cho thuê sảnh, hành lang làm điểm bán hàng, quảng cáo | Đơn vị vận hành | Ban quản trị, hội nghị nhà chung cư | Sở Xây dựng |
| Giữ sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng để kinh doanh | Chủ đầu tư | Ban quản trị yêu cầu bàn giao bằng văn bản | Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh, toà án |
Những trường hợp vật chiếm làm hẹp lối thoát nạn thì không nên chờ đi đủ các bậc. An toàn tính mạng của cả tầng quan trọng hơn thứ tự gõ cửa.
Khi hàng xóm để đồ chắn hành lang
Đây là tình huống thường gặp nhất và cũng dễ thành mâu thuẫn dai dẳng nhất, vì hai nhà chạm mặt nhau mỗi ngày. Trình tự dưới đây cố gắng giải quyết mà không ai phải mất mặt.
- Chụp ảnh hiện trạng hành lang, từ đầu dãy để thấy chiều rộng còn lại cho lối đi.
- Nếu quen, nói trực tiếp một câu cụ thể: "Tủ giày nhà mình hơi chắn, lúc em đẩy xe nôi phải nghiêng mới qua được". Đề nghị cụ thể dễ nhận lời hơn lời trách chung chung.
- Nếu không đổi, báo ban quản lý, đề nghị họ ra thông báo chung cho cả tầng về việc giữ hành lang thông thoáng, rồi nhắc riêng căn hộ liên quan.
- Ban quản lý nhắc không được, đề nghị ban quản trị gửi văn bản yêu cầu dọn trong thời hạn, dẫn nội quy.
- Nếu đồ đạc chắn lối thoát hiểm hoặc cửa ngăn cháy, đề nghị ban quản lý đưa vào biên bản kiểm tra an toàn phòng cháy, và khi cần thì báo cơ quan phòng cháy chữa cháy địa phương.
- Trường hợp quây rào, lắp cửa chiếm hẳn diện tích, ban quản trị có thể đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư xem xét xử lý theo thẩm quyền.
Không tự dọn đồ của nhà người ta, không vứt đồ của họ đi dù đồ đó nằm trên phần chung. Tự xử lý có thể khiến bạn bị phản ánh ngược về làm hư hỏng, mất tài sản người khác.
Khi người chiếm là chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành
Trường hợp này cư dân lẻ gần như không làm được gì một mình, vì đối phương là doanh nghiệp, có hồ sơ, có người làm pháp lý. Cửa đúng là ban quản trị, đại diện cho toàn bộ chủ sở hữu, kèm theo nghị quyết của hội nghị nhà chung cư.
Đơn vị vận hành cho thuê sảnh làm điểm bán hàng, cho thuê tường hay thang máy đặt màn hình quảng cáo: đây là khai thác phần chung, khoản thu phải được quản lý minh bạch và dùng cho toà nhà theo quyết định của hội nghị. Ban quản trị có quyền yêu cầu đơn vị vận hành báo cáo các hợp đồng khai thác, dừng những hợp đồng chưa được phép, hoặc đưa ra hội nghị quyết định có tiếp tục không.
Chủ đầu tư giữ sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ trong dự án để kinh doanh là tranh chấp lớn hơn. Ban quản trị gửi văn bản yêu cầu bàn giao, kèm căn cứ trong hợp đồng mua bán và hồ sơ dự án. Nếu chủ đầu tư khẳng định đó là phần của họ, hai bên cần tới ý kiến của Sở Xây dựng hoặc phán quyết của toà án. Đây là loại việc nên có luật sư đi cùng ban quản trị từ đầu; cư dân có thể tìm hiểu trước bằng cách hỏi luật sư trên AI Cố Vấn.
Lối thoát nạn: phần không được thương lượng
Cửa ngăn cháy phải đóng và thông. Cửa ngăn cháy, ngăn khói của buồng thang bộ được thiết kế để tự đóng. Chèn cửa mở, đặt tủ sát cửa hay khoá cửa thang thoát hiểm đều làm hỏng chức năng của nó. Đây không phải chuyện thẩm mỹ hay ý thức mà là chuyện tính mạng.
Hành lang thoát nạn cần đủ rộng. Hành lang trong chung cư là đường thoát nạn khi có cháy. Đồ đạc làm hẹp lối đi khiến người già, trẻ nhỏ, người chạy trong khói dễ vấp ngã. Chiều rộng tối thiểu tuỳ thiết kế và quy chuẩn, nhưng nguyên tắc là không đặt vật cản.
Ai có thẩm quyền. Kiểm tra an toàn phòng cháy chữa cháy là việc của lực lượng phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ thuộc công an. Ban quản lý có trách nhiệm tự kiểm tra định kỳ và khắc phục. Cư dân có quyền phản ánh khi thấy vi phạm.
Xe điện để hành lang. Nhiều toà nhà đã cấm để và sạc xe điện ở hành lang, trong căn hộ. Nếu thấy hàng xóm sạc xe ở hành lang, nên báo ban quản lý ngay, đừng chờ.
Ví dụ giả định: căn góc cuối hành lang và chiếc cửa sắt
Ở một chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh, chủ căn hộ cuối dãy tầng 15 lắp một cửa sắt ngang hành lang, biến khoảng ba mét cuối thành không gian riêng để tủ đồ. Không ai đi tới đó ngoài nhà họ, nên ban đầu hàng xóm không để ý. Đến khi kiểm tra phòng cháy, đoàn kiểm tra phát hiện cửa sắt chắn lối dẫn ra thang thoát hiểm thứ hai của tầng.
Ban quản lý lập biên bản, ban quản trị gửi văn bản yêu cầu tháo dỡ trong một thời hạn. Chủ căn hộ phản đối, cho rằng khoảng hành lang đó "chỉ phục vụ nhà mình". Ban quản trị đưa ra hợp đồng mua bán và bản vẽ cho thấy hành lang là phần chung, đồng thời gửi văn bản tới UBND phường. Sau khi chính quyền vào cuộc, chủ căn hộ tự tháo dỡ.
Điều đáng chú ý trong ví dụ: người phản ánh không phải hàng xóm mà là kết quả kiểm tra an toàn. Với những chiếm dụng "không làm phiền ai", căn cứ an toàn thoát nạn thường thuyết phục hơn mọi lập luận về quyền sở hữu. Cũng đáng chú ý là ban quản trị chuẩn bị giấy tờ trước khi gửi văn bản, nên khi bị phản đối thì có ngay căn cứ.
Nếu chính nhà bạn đang để đồ ngoài hành lang
Phần lớn người để đồ ra hành lang không nghĩ mình đang chiếm của ai. Căn hộ chật, nhà có trẻ nhỏ, kệ giày đặt ngoài cho đỡ mùi, chậu cây cho hành lang xanh hơn. Khi bị nhắc, phản ứng đầu tiên thường là "nhà kia cũng để", và thế là cả tầng cùng để, rồi cùng bị nhắc.
Nếu nhận được thông báo, hãy xem lại hai điều. Một là đồ của mình có làm hẹp lối đi, chắn cửa thang thoát hiểm, che bình chữa cháy hay hộp kỹ thuật không; nếu có, dọn ngay, không cần chờ tranh luận. Hai là nội quy toà mình cho phép tới đâu; có toà cho để vật nhỏ sát tường, có toà cấm hoàn toàn. Khi nội quy chưa rõ, có thể đề nghị ban quản trị ghi rõ trong lần sửa nội quy tới, để cả tầng cùng một chuẩn.
Với hàng xóm cùng tầng, một thoả thuận tạm thời thường giải quyết êm hơn mọi văn bản: mỗi nhà chỉ để một kệ giày thấp sát cửa, không để xe, không để thùng đồ, giữ khoảng trước cửa thang thoát hiểm trống hoàn toàn. Thoả thuận do chính các nhà trong tầng đưa ra thì ai cũng dễ giữ hơn quy định từ trên xuống. Còn đồ đạc lớn như tủ, kho chứa, cửa quây thì không có thoả thuận nào hợp thức hoá được trên phần sở hữu chung, kể cả khi cả tầng đồng ý.
Câu hỏi thường gặp
Để kệ giày trước cửa căn hộ có vi phạm không?
Tuỳ nội quy từng toà và mức độ. Nhiều nội quy cấm để đồ đạc trên hành lang chung; có toà cho phép đồ nhỏ sát tường miễn không cản lối đi. Nguyên tắc chung là không được chiếm dụng phần sở hữu chung và không làm hẹp lối thoát nạn.
Ban quản lý có quyền tự dọn đồ của cư dân để ngoài hành lang không?
Ban quản lý nên làm theo trình tự trong nội quy: thông báo, đặt thời hạn, lập biên bản. Tự ý dọn, vứt đồ có giá trị dễ dẫn tới tranh chấp bồi thường. Với vật cản nguy hiểm cho thoát nạn, cần xử lý nhanh nhưng vẫn nên có biên bản và người chứng kiến.
Sân thượng chung cư là của ai?
Phụ thuộc hồ sơ từng dự án. Nhiều dự án xác định sân thượng là phần sở hữu chung, nhưng cũng có trường hợp hợp đồng ghi khác. Hãy kiểm tra hợp đồng mua bán, bản vẽ và hồ sơ được phê duyệt; khi còn tranh chấp thì cần ý kiến cơ quan nhà nước hoặc toà án.
Khoản tiền cho thuê quảng cáo trong thang máy thuộc về ai?
Thang máy và tường sảnh là phần chung, nên khoản thu từ khai thác chúng phải được quản lý minh bạch và dùng cho toà nhà theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị có quyền yêu cầu báo cáo các hợp đồng khai thác.
Phản ánh chiếm dụng hành lang lên phường có cần nhiều người ký không?
Không bắt buộc, một cư dân cũng có quyền phản ánh. Nhưng văn bản của ban quản trị hoặc có nhiều căn hộ cùng ký thường được xử lý nhanh hơn, và nên kèm ảnh hiện trạng, biên bản của ban quản lý.