Khi tường nhà bạn bắt đầu thấm sau lúc nhà bên cải tạo, việc đầu tiên là xác định nguồn nước có thật sự từ nhà bên không, rồi đề nghị họ cùng kiểm tra và sửa tại nguồn. Nếu họ không nhận, các bậc tiếp theo là nhờ tổ hoà giải hoặc trưởng thôn, tổ trưởng dân phố, gửi đơn đến UBND cấp xã đề nghị hoà giải, cuối cùng mới là toà án cho phần bồi thường.
Thấm dột khác nứt nhà ở chỗ nguồn nước thường khó nhìn thấy và có nhiều thủ phạm khả dĩ: ống cấp nước, ống thoát, sàn nhà vệ sinh, sân thượng, máng xối, mưa hắt qua khe giữa hai nhà, thậm chí hơi ẩm từ chính nhà bạn. Đổ lỗi sai nguồn là cách nhanh nhất để làm hỏng quan hệ hàng xóm. Vì thế bài dành nhiều chỗ cho khâu tìm nguồn trước khi nói tới cửa nào.
Đọc vết thấm để đoán nguồn
Vết ố tăng sau mưa, khô khi trời nắng. Nguồn thường là nước mưa: khe hở giữa hai mái, máng xối chung, chỗ tiếp giáp tường cao của nhà bên với mái thấp của nhà bạn, sân thượng bên kia chưa chống thấm kỹ.
Vết ố ẩm cả khi trời khô, rõ hơn vào giờ cao điểm dùng nước. Nghi đường ống cấp hoặc thoát, sàn nhà vệ sinh, bồn tắm, máy giặt của nhà bên. Thời điểm vết ẩm đậm lên trùng giờ nhà bên tắm giặt là dấu hiệu khá rõ.
Vết ẩm sát chân tường, có vệt muối trắng. Thường là ẩm từ nền đất bốc lên, có thể có từ trước. Nhà bên nâng nền cao hơn nhà bạn có thể làm nước dồn về phía bạn, nhưng cũng có thể là chuyện cũ của chính nhà bạn.
Thấm xuất hiện đúng sau khi bên kia đục tường, đi lại ống. Mốc thời gian trùng nhau là gợi ý mạnh, đặc biệt với tường chung hoặc tường sát nhau. Ghi lại ngày bên kia thi công hạng mục đó.
Nước nhỏ giọt từ trần sát tường giáp ranh. Kiểm tra sân thượng, mái, ban công nhà bên cao hơn nhà bạn: độ dốc thoát nước, ống thoát có dẫn đúng chỗ hay xả tràn sang mái nhà bạn.
Tự kiểm trước khi gõ cửa nhà bên
Vài kiểm tra đơn giản giúp bạn nói chuyện bằng căn cứ, không bằng phỏng đoán:
- Khoá toàn bộ vòi nước nhà mình, xem đồng hồ nước có quay không. Nếu quay, có thể chính đường ống nhà bạn rò.
- Đánh dấu viền vết ố bằng bút chì, ghi ngày. Theo dõi vài ngày cả lúc mưa và lúc nắng để biết vết ố lan theo nhịp nào.
- Chụp ảnh vết thấm cùng một góc mỗi ngày, ghi chú thời tiết và giờ chụp.
- Nếu có máy đo độ ẩm tường (loại cầm tay), đo ở vài điểm từ giữa tường ra phía giáp ranh. Độ ẩm tăng dần về phía nhà bên là căn cứ tốt.
- Nhìn từ ngõ hoặc từ mái nhà mình (khi an toàn) xem khe giữa hai nhà, máng xối, ống thoát của nhà bên có gì bất thường. Không trèo sang mái nhà người khác.
Nếu sau các bước này nguồn vẫn không rõ, đó là lúc đề nghị hai bên cùng mời thợ chống thấm hoặc đơn vị kiểm tra có thiết bị dò, thay vì cãi nhau.
Nói chuyện với nhà bên: đề nghị cùng kiểm tra, không kết tội
Câu mở đầu tốt nhất là mời cùng xem, không phải thông báo kết luận. Ví dụ giả định: "Từ tuần trước tường phòng ngủ nhà em giáp nhà anh bị ẩm, em theo dõi thấy đậm lên mỗi tối. Anh chị cho em xin hẹn một buổi cùng xem phía bên anh, có khi đường ống mới làm bị rò mà mình không biết." Cách nói này cho bên kia đường lui: họ không bị coi là cố ý, chỉ là có sự cố.
Trong buổi gặp, mang theo ảnh theo ngày và bảng ghi chép. Đề nghị thử đơn giản: bên kia khoá nước nhà vệ sinh một ngày, hoặc ngâm nước sàn nhà vệ sinh, sân thượng vài giờ rồi cùng xem phía nhà bạn. Kết quả thử nghiệm hai bên cùng chứng kiến có sức thuyết phục hơn mọi lời lẽ.
Nếu bên kia nhận, thống nhất bằng tin nhắn hoặc giấy ngắn: họ sửa tại nguồn trong thời hạn nào, sau khi khô thì ai trả tiền bả sơn lại phần tường nhà bạn. Hai việc này nên tách rõ, vì nhiều nhà chỉ sửa nguồn rồi coi như xong, còn tường nhà bạn vẫn loang lổ.
Nếu bên kia chưa tin, đừng vội nâng giọng. Đề nghị một bước trung gian: hai bên cùng mời một thợ chống thấm mà không ai quen trước đến xem, chi phí xem chia đôi. Khoản nhỏ này thường rẻ hơn nhiều so với mấy tháng căng thẳng. Khi thợ chỉ ra nguồn, bên nào gây ra thì bên đó lo phần sửa và hoàn lại phần chi phí xem cho bên kia. Ghi điều này vào tin nhắn trước khi thợ đến, để không ai đổi ý sau khi biết kết quả.
Cũng nên lường trước khả năng nguồn nằm ở nhà mình. Nếu thử nghiệm cho thấy vậy, chủ động nói ra và cảm ơn bên kia đã hợp tác. Quan hệ hàng xóm giữ được qua một lần như thế sẽ giúp bạn rất nhiều khi có chuyện khác về sau.
Các cửa khi nhà bên không nhận hoặc hứa mà không sửa
Thứ tự dưới đây đi từ nhẹ đến nặng. Ở mỗi bậc, ghi lại ngày làm việc và kết quả.
| Bậc | Cửa | Mục tiêu | Mang theo |
|---|---|---|---|
| 1 | Gặp lại, gửi thư đề nghị có thời hạn | Để bên kia biết bạn nghiêm túc, có mốc thời gian | Ảnh theo ngày, bảng ghi chép |
| 2 | Tổ hoà giải, trưởng thôn, tổ trưởng dân phố | Ngồi lại có người trung gian, thống nhất cách thử và sửa | Như trên, kèm kết quả tự kiểm |
| 3 | UBND cấp xã | Hoà giải có biên bản, kiểm tra nếu thấm do công trình đang thi công sai | Đơn đề nghị, ảnh, biên bản các lần trước |
| 4 | Đơn vị kiểm tra độc lập | Xác định nguồn thấm bằng thiết bị khi hai bên vẫn cãi | Thoả thuận ai ứng chi phí |
| 5 | Toà án nhân dân khu vực | Buộc sửa tại nguồn, bồi thường chi phí sửa chữa | Toàn bộ hồ sơ, báo cáo kiểm tra, chứng từ chi phí |
Với thấm dột thuần tuý giữa hai nhà ở, công an không phải cửa giải quyết. Chỉ khi có xô xát, đe doạ thì mới báo công an cấp xã về phần trật tự.
Những tình huống khó: tường chung, nhà cho thuê, nhà bên vắng chủ
Tường chung. Nếu thấm xảy ra trên bức tường hai nhà cùng sở hữu, việc chống thấm thường là trách nhiệm chung, trừ khi xác định được nguyên nhân do một bên gây ra như đục tường đi ống. Hai bên nên thoả thuận chia chi phí theo lỗi, và ghi lại bằng chữ.
Nhà bên là nhà cho thuê. Người thuê thường không có quyền sửa kết cấu, chống thấm. Bạn nói chuyện với người thuê để thử nghiệm, nhưng đề nghị sửa phải gửi tới chủ nhà. Hỏi người thuê cách liên lạc với chủ, hoặc nhờ tổ trưởng dân phố, trưởng thôn kết nối.
Nhà bên vắng chủ, nhà bỏ hoang. Gửi thư qua địa chỉ thường trú của chủ nếu biết, đồng thời gửi đơn đến UBND cấp xã trình bày việc không liên lạc được. Nếu nước từ nhà bỏ hoang gây hư hại nghiêm trọng hoặc mất an toàn, xã là nơi có thể liên hệ chủ sở hữu và yêu cầu khắc phục.
Ở cả ba trường hợp, đừng tự ý sang nhà người khác để chống thấm hay đục đường ống. Có thiện chí đến mấy, việc vào nhà người khác không được phép vẫn có thể khiến bạn thành bên sai.
Nước mưa từ mái, sân thượng nhà bên đổ sang
Một dạng thấm rất hay gặp sau khi nhà bên nâng tầng hoặc làm lại mái: tường của họ giờ cao hơn mái nhà bạn, nước mưa chảy dọc tường xuống đúng chỗ tiếp giáp, hoặc ống thoát sân thượng của họ xả thẳng xuống mái nhà bạn. Bộ luật Dân sự 2015 đặt nguyên tắc chủ sở hữu phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình của mình không chảy xuống bất động sản của người khác. Đây là nghĩa vụ rõ ràng, nên khi nguồn nước nhìn thấy được bằng mắt thường, cuộc nói chuyện thường dễ hơn nhiều so với thấm ngầm.
Giải pháp kỹ thuật thường gặp là làm diềm mái, máng che khe giữa hai nhà, đổi hướng ống thoát về phía đất của họ hoặc ra hệ thống thoát chung. Việc ai làm, ai trả nên thoả thuận rõ: phần nằm trên công trình của ai thì người đó làm là cách chia hợp lý nhất. Nếu cần thi công trên mái nhà bạn, hãy có mặt, thống nhất phạm vi trước, và chụp lại mái lúc trước và sau.
Khi nhà bên vẫn để ống thoát xả sang dù đã được nhắc, bạn có thể đưa việc này vào đơn gửi tổ hoà giải và UBND cấp xã. Nếu công trình đang thi công, cán bộ trật tự xây dựng có thể kiểm tra việc thoát nước của công trình như một phần an toàn với nhà liền kề.
Giữ hồ sơ để không phải bắt đầu lại từ đầu
Thấm dột hay tái đi tái lại theo mùa, và người sửa lần này chưa chắc đã là người sửa lần sau. Một bộ hồ sơ gọn giúp bạn không phải chứng minh lại từ đầu mỗi mùa mưa, nhất là khi nhà bên đổi chủ hoặc cho người khác thuê:
- Thư mục ảnh đặt tên theo ngày, có ảnh cùng góc qua nhiều mùa.
- Bảng ghi chép thời tiết, giờ, mức độ thấm, việc nhà bên đang làm.
- Tin nhắn trao đổi với nhà bên, giấy cam kết sửa nếu có.
- Biên bản hoà giải ở tổ, ở xã.
- Hoá đơn sửa chữa, sơn bả lại, đồ đạc hư hại vì nước (tủ, giường, sàn gỗ).
- Báo cáo kiểm tra nguồn thấm nếu đã thuê.
Nếu bên kia đã sửa nhưng tường bạn vẫn ẩm sau vài tuần khô ráo, hãy kiểm tra lại trước khi tiếp tục đòi: tường gạch cũ có thể giữ ẩm lâu, hoặc nguồn thật sự nằm ở chỗ khác.
Câu hỏi thường gặp
Nhà bên làm lại nhà vệ sinh rồi tường mình bị thấm, có buộc họ đập ra sửa được không?
Nếu xác định được nguồn thấm từ hạng mục họ làm, họ có trách nhiệm khắc phục. Cách khắc phục cụ thể do hai bên thoả thuận hoặc theo kết luận chuyên môn, không nhất thiết phải đập toàn bộ. Khi không thoả thuận được, toà án là nơi quyết định buộc sửa và bồi thường.
Có nên tự chống thấm phía nhà mình rồi đòi tiền sau không?
Chống thấm phía nhà mình chỉ chặn tạm, nước vẫn ngấm trong tường. Nếu buộc phải làm để bảo vệ đồ đạc, hãy chụp kỹ hiện trạng, báo trước cho nhà bên bằng tin nhắn và giữ hoá đơn. Không có bước báo trước, khoản chi này dễ bị tranh cãi.
UBND xã có xử phạt nhà bên làm thấm nhà mình không?
Thấm dột giữa hai nhà ở là chuyện dân sự, xã chủ yếu hoà giải. Chỉ khi thấm do công trình đang thi công vi phạm quy định về trật tự xây dựng, an toàn thì xã mới có căn cứ xử lý phần vi phạm đó. Phần bồi thường vẫn do thoả thuận hoặc toà án.
Nhà bên nói thấm do nhà mình xuống cấp, ai phải chứng minh?
Trong tranh chấp dân sự, người yêu cầu thường phải đưa ra chứng cứ cho yêu cầu của mình. Vì vậy ảnh theo ngày, kết quả thử nghiệm hai bên chứng kiến và báo cáo kiểm tra độc lập là những thứ bạn nên chuẩn bị trước khi đòi bồi thường.
Thấm dột nhẹ có đáng đưa ra toà không?
Với hư hại nhỏ, chi phí thời gian và giám định có thể vượt số tiền sửa. Hoà giải ở tổ hoặc ở xã thường hiệu quả hơn. Toà án hợp khi thấm kéo dài, làm hư hỏng kết cấu, đồ đạc giá trị hoặc ảnh hưởng tới việc cho thuê, kinh doanh.