Giám định nứt lún do công trình bên cạnh có ba đường: hai nhà tự thoả thuận thuê một đơn vị kiểm định có năng lực; một bên tự thuê để có căn cứ thương lượng; hoặc khi đã kiện, toà án trưng cầu giám định theo yêu cầu của đương sự. Chi phí ban đầu thường do bên đề nghị ứng trước; ai chịu cuối cùng tuỳ thoả thuận hoặc quyết định của toà.
Giám định không bắt buộc với mọi vụ. Vết nứt chân chim ở lớp vữa, hai bên đã nhận và chịu sửa thì không cần. Nhưng khi bên xây phủ nhận, khi nứt chạm tới dầm, cột, móng hay nhà bắt đầu nghiêng, thì một kết luận chuyên môn là thứ duy nhất phá được thế mỗi nhà giữ một lời giữa hai bên. Bài giải thích từng đường, ai làm được, và cách dùng kết quả ở từng cửa giải quyết.
Giám định trả lời câu hỏi gì, không trả lời câu hỏi gì
Một báo cáo giám định nứt lún tốt trả lời ba câu: hư hại hiện tại là gì (vị trí, mức độ, có ảnh hưởng kết cấu không), nguyên nhân là gì (do chuyển vị nền khi đào móng, do rung ép cọc, do tải trọng, do nhà vốn xuống cấp, hay do nhiều yếu tố cộng lại), và khắc phục thế nào (gia cố gì, sửa gì, khối lượng ước tính).
Giám định không trả lời câu "ai phải trả bao nhiêu tiền". Đó là việc hai bên thoả thuận hoặc toà quyết định, dựa trên kết luận nguyên nhân và chi phí sửa chữa hợp lý. Một số báo cáo có kèm dự toán sửa chữa, rất có ích để hai bên khỏi cãi nhau về đơn giá, nhưng con số đó vẫn là căn cứ tham khảo.
Điểm hay bị hiểu sai: kết luận thường không phải trắng đen. Nhà cũ ba mươi năm, tường gạch không có giằng, bên cạnh đào móng sâu thì báo cáo có thể kết luận hư hại do cả hai yếu tố cộng lại. Khi đó việc phân chia trách nhiệm cần thương lượng, và đó là lúc vai trò của hoà giải viên hoặc luật sư trở nên rõ ràng.
Ba đường giám định, so sánh nhanh
Mỗi đường hợp với một giai đoạn của vụ việc. Bảng giúp bạn chọn đường không tốn tiền hai lần.
| Đường | Ai đề nghị | Ai thực hiện | Chi phí ban đầu | Sức nặng |
|---|---|---|---|---|
| Hai bên cùng thuê | Hai nhà thống nhất | Đơn vị kiểm định xây dựng hai bên cùng chọn | Thoả thuận, thường bên xây ứng | Cao, vì hai bên đã cùng chấp nhận người làm |
| Một bên tự thuê | Bạn hoặc bên xây | Đơn vị kiểm định do bên đó chọn | Bên thuê tự trả | Bên kia có thể không công nhận, nhưng vẫn là căn cứ để thương lượng và nộp toà |
| Toà trưng cầu | Đương sự yêu cầu khi đã có vụ kiện | Tổ chức giám định tư pháp hoặc tổ chức có năng lực do toà chọn | Người yêu cầu thường tạm ứng | Là căn cứ chính để toà quyết định |
Đường thứ nhất rẻ và nhanh nhất về tổng thể, vì kết quả được cả hai nhà chấp nhận và thường kết thúc vụ việc ở bàn hoà giải. Đường thứ ba chắc chắn nhất về mặt pháp lý nhưng kéo dài theo tiến độ vụ án.
Chọn đơn vị giám định thế nào cho bên kia khó bác
Có năng lực đúng loại việc. Đơn vị kiểm định chất lượng công trình xây dựng phải có điều kiện năng lực theo quy định, có kỹ sư kết cấu đứng tên báo cáo. Hỏi họ đã từng làm giám định nhà liền kề chưa, xin xem mẫu báo cáo đã che thông tin khách.
Độc lập với cả hai nhà. Đơn vị là nhà thầu đang thi công bên cạnh, hay là người quen của bạn, đều bị nghi thiên vị. Nếu hai bên mỗi bên đưa ra một tên, có thể chọn đơn vị thứ ba hoặc rút thăm giữa hai tên.
Danh sách giám định tư pháp. Danh sách người và tổ chức giám định tư pháp xây dựng được công bố công khai ở cấp tỉnh. Chọn đơn vị trong danh sách này giúp kết quả dễ được toà xem xét nếu vụ việc đi xa, dù bạn chưa kiện.
Thống nhất đề bài trước. Ghi bằng văn bản: giám định những vị trí nào, xác định nguyên nhân gì, có lập dự toán sửa chữa không, có quan trắc lún trong một thời gian không. Đề bài mơ hồ sinh ra báo cáo mơ hồ.
Cả hai bên có mặt khi khảo sát. Mời bên kia cùng đi khảo sát và ký biên bản hiện trường. Bên vắng mặt dù được mời vẫn nên ghi lại việc đã mời.
Giám định trong chuỗi xử lý: làm lúc nào
Giám định không phải bước đầu tiên, cũng không nên để đến tận khi ra toà. Thứ tự hợp lý:
- Phát hiện hư hại: chụp ảnh, theo dõi vết nứt, báo ngay cho chủ công trình.
- Gặp nhau xem hiện trường. Nếu bên xây nhận trách nhiệm và đề xuất sửa hợp lý, không cần giám định.
- Bên xây phủ nhận hoặc hai bên chênh nhau quá xa về mức sửa: đề xuất cùng thuê đơn vị kiểm định, ghi thoả thuận ai ứng tiền.
- Bên kia từ chối cùng thuê: cân nhắc tự thuê nếu hư hại đáng kể, đồng thời gửi đơn đến UBND cấp xã đề nghị kiểm tra và hoà giải, kèm kết quả nếu đã có.
- Hoà giải không thành: khi khởi kiện, nêu yêu cầu trưng cầu giám định trong đơn hoặc trong quá trình giải quyết; nộp kèm báo cáo đã tự thuê để toà tham khảo.
- Sau khi có kết luận: dùng nó để thương lượng lại. Rất nhiều vụ dừng ở bước này vì bên kia thấy rõ khả năng thua.
Với hư hại đang tiến triển, nên đề nghị quan trắc lún, nghiêng trong vài tuần thay vì giám định một lần, vì một lần đo chỉ là ảnh chụp tại một thời điểm.
Chi phí giám định: ai ứng, ai chịu cuối cùng
Bài không nêu mức giá vì chi phí phụ thuộc quy mô nhà, số vị trí khảo sát, có quan trắc dài ngày hay không và đơn giá từng địa phương. Bạn nên xin báo giá từ hai đến ba đơn vị, so cả phạm vi công việc chứ không chỉ con số.
Ở đường thoả thuận, ai ứng trước là chuyện hai bên tự ghi. Một cách hay được chấp nhận: bên xây ứng trước, nếu kết luận hư hại không do công trình của họ thì bạn hoàn lại một phần hoặc toàn bộ. Cách này đặt động lực đúng chỗ: ai tin mình đúng thì không ngại ký.
Trong vụ án dân sự, người yêu cầu giám định thường phải tạm ứng chi phí. Ai chịu cuối cùng được xác định trong bản án theo nguyên tắc chung của pháp luật tố tụng: nhìn chung, nếu kết quả giám định chứng minh yêu cầu của bạn có căn cứ thì bên kia phải chịu. Chi phí bạn tự thuê giám định trước khi kiện có thể được đưa vào yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được là cần thiết và hợp lý.
Giữ lại hợp đồng, hoá đơn, biên nhận của mọi khoản chi liên quan. Thiếu chứng từ, khoản tiền đó rất khó đòi lại dù bạn thắng.
Khi kết quả giám định bất lợi hoặc hai bên có hai kết quả trái nhau
Không hiếm trường hợp mỗi bên cầm một báo cáo nói ngược nhau. Các hướng xử lý:
- Đọc kỹ phạm vi: hai báo cáo có khảo sát cùng vị trí, cùng thời điểm không. Nhiều khi chúng không mâu thuẫn mà chỉ nhìn hai phần khác nhau.
- Đề nghị một đơn vị thứ ba độc lập do hai bên cùng chọn, coi đó là kết quả chốt.
- Nếu đã ra toà, đương sự có quyền đề nghị giám định bổ sung hoặc giám định lại khi có căn cứ cho rằng kết luận chưa rõ, chưa đầy đủ.
- Nếu kết luận cho thấy nhà bạn hư hại chủ yếu do xuống cấp sẵn có, hãy cân nhắc bình tĩnh: theo đuổi tiếp có thể tốn nhiều hơn số tiền nhận được.
Với nhà có hư hại kết cấu và số tiền sửa lớn, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) trước khi ký bất kỳ thoả thuận chọn đơn vị giám định nào, vì đề bài giám định quyết định gần hết kết quả.
Chuẩn bị gì trước buổi khảo sát giám định
Đơn vị giám định làm việc trong vài giờ ở hiện trường, rồi viết báo cáo dựa trên những gì họ thấy và được cung cấp. Bạn chuẩn bị càng kỹ, báo cáo càng sát thực tế:
- Bộ ảnh, video hiện trạng trước khi nhà bên khởi công, biên bản hiện trạng nếu đã lập, sắp theo thứ tự thời gian.
- Nhật ký diễn biến: ngày nào bên kia làm hạng mục gì, ngày nào bạn phát hiện vết nứt nào, có rung lắc, tiếng động lạ không.
- Giấy tờ nhà của bạn: năm xây, bản vẽ nếu còn, các lần sửa chữa lớn trước đây. Thành thật về những chỗ nhà vốn đã yếu giúp báo cáo đáng tin hơn.
- Đề nghị bên xây cung cấp bản vẽ móng, biện pháp thi công tầng hầm hoặc ép cọc, nhật ký thi công những ngày liên quan. Nếu họ từ chối, ghi lại việc từ chối.
- Dọn trống chỗ có vết nứt: kéo tủ, hạ tranh, bóc lớp giấy dán tường nếu cần để kỹ sư đo trực tiếp.
- Thống nhất ai có mặt, giờ giấc, để buổi khảo sát có đủ hai bên và không phải làm lại.
Sau buổi khảo sát, xin bản sao biên bản hiện trường có chữ ký của những người tham gia. Biên bản này ghi những gì đã đo và thấy, độc lập với phần kết luận sẽ có sau. Nếu báo cáo cuối cùng bỏ sót một vị trí đã ghi trong biên bản hiện trường, bạn có căn cứ đề nghị bổ sung.
Đừng sửa chữa, trát vá các vết nứt trong lúc chờ báo cáo, trừ phần cần làm ngay để bảo đảm an toàn. Nếu buộc phải chống đỡ tạm, chụp lại trước và sau khi làm.
Câu hỏi thường gặp
Không có giám định thì có kiện được không?
Vẫn kiện được. Nhưng nếu bên kia phủ nhận nguyên nhân, toà gần như chắc chắn cần một kết luận chuyên môn, và bạn sẽ được yêu cầu tạm ứng chi phí giám định trong quá trình giải quyết. Có báo cáo từ trước giúp toà nắm vụ việc nhanh hơn.
UBND xã có tự tổ chức giám định nứt nhà không?
Thông thường xã kiểm tra hiện trường, lập biên bản và yêu cầu chủ công trình khắc phục, không tự kết luận nguyên nhân kỹ thuật. Một số nơi khuyến nghị hai bên thuê đơn vị kiểm định. Bạn nên hỏi trực tiếp bộ phận trật tự xây dựng của xã về cách họ thường làm.
Bên xây đã tự thuê giám định và kết luận không do họ, bạn phải làm sao?
Báo cáo do một bên thuê không ràng buộc bạn. Bạn có quyền xem toàn văn, kiểm tra phạm vi khảo sát, và đề xuất đơn vị độc lập. Nếu kiện, toà xem xét mọi báo cáo cùng các chứng cứ khác như ảnh hiện trạng trước khởi công.
Giám định có cần cả hai nhà cho vào khảo sát không?
Để xác định nguyên nhân chính xác, đơn vị giám định thường cần xem cả nhà bị hư hại và công trình đang thi công, gồm hồ sơ thiết kế móng, nhật ký thi công. Bên nào từ chối cho xem sẽ bất lợi khi trình bày lý lẽ sau này.
Có nên đợi bên kia xây xong rồi mới giám định?
Tuỳ mức hư hại. Nếu có nguy cơ mất an toàn, cần khảo sát ngay để có biện pháp chống đỡ. Nếu nứt nhẹ, có thể ghi nhận và theo dõi, giám định tổng thể khi phần móng và phần thô đã xong để đánh giá trọn vẹn một lần.
Báo cáo giám định có hết hạn không?
Báo cáo phản ánh hiện trạng tại thời điểm khảo sát. Nếu sau đó hư hại tiếp tục phát triển hoặc bạn đã tự sửa một phần, báo cáo cũ không còn đủ. Hãy giữ nguyên hiện trạng đến khi chốt xong việc ghi nhận, hoặc chụp lại kỹ trước khi sửa.