Cách tốt nhất để không phải cãi nhau về vết nứt là ghi lại hiện trạng nhà mình trước ngày hàng xóm khởi công: ảnh và video từng phòng, vết nứt sẵn có được đánh dấu và đo, rồi lập một biên bản hiện trạng có chữ ký của chủ công trình hoặc nhà thầu, tốt hơn nữa có người làm chứng.
Thiếu bước này, khi nhà bạn nứt, bên kia gần như chắc chắn nói "nứt từ trước". Có nó, cuộc nói chuyện chuyển ngay từ "có phải do nhà bên gây ra không" sang "sửa thế nào". Bài chỉ cách tự làm, khi nào nên mời thêm trưởng thôn, tổ trưởng dân phố, đơn vị kiểm định hoặc thừa phát lại, và đặt bước này vào đúng chỗ trong chuỗi xử lý nếu sau này có chuyện.
Biết nhà bên sắp xây từ những dấu hiệu nào
Thời điểm vàng để ghi hiện trạng là trước khi máy móc vào. Một số dấu hiệu báo trước: chủ nhà bên cạnh dọn đồ đi ở tạm nơi khác, có người đến đo đạc, khoan thử đất, có bảng thông tin công trình được dựng lên, thợ đến tháo cửa, gỡ mái. Ở nhiều nơi, khi có giấy phép, chủ công trình phải treo biển báo tại công trường; khi thấy biển đó, bạn biết lịch khởi công đã gần.
Đừng chờ thư mời. Nhiều chủ nhà có thiện chí chủ động mời hàng xóm khảo sát hiện trạng, vì nó cũng bảo vệ họ khỏi đòi hỏi quá đáng. Nhưng nếu họ không mời, bạn hoàn toàn có thể sang đề nghị trước. Cách nói nhẹ nhàng thường hiệu quả: "Nhà anh chị sắp làm, nhà em cũ, em muốn mình cùng chụp lại hiện trạng hai bên để sau này có gì cũng dễ nói." Câu này không mang tính đối đầu và đặt hai bên cùng một phía.
Với nhà sát vách, việc này đặc biệt quan trọng khi nhà bên định làm tầng hầm, ép cọc, phá dỡ nhà cũ hoặc nâng tầng, vì đó là các hạng mục gây rung và chuyển vị nền nhiều nhất. Nếu bạn ở cách một nhà, tác động thường nhỏ hơn nhưng vẫn nên chụp phần tường gần phía công trình.
Chụp gì để bộ ảnh có giá trị
Ảnh chụp tràn lan nhưng không có hệ thống thì khi cần lại không tìm ra. Hãy chụp có thứ tự, phòng nào xong phòng đó:
- Ảnh toàn cảnh mỗi phòng từ bốn góc, kèm một đoạn video quay chậm đi một vòng có nói tên phòng.
- Bức tường giáp nhà bên: chụp từng đoạn, từ chân tường lên trần, kể cả phần bị tủ che (kéo tủ ra nếu được).
- Mọi vết nứt sẵn có: chụp cận cảnh với thước kẻ hoặc thước dây đặt cạnh, đo chiều dài, ghi độ rộng bằng thước đo khe hoặc so với tấm thẻ mỏng.
- Trần, sàn, chân tường: vết ố, bong sơn, gạch lát bị bộp, khe hở giữa sàn và chân tường.
- Cửa đi và cửa sổ: thử đóng mở xem có kẹt không, quay video lúc đóng mở.
- Mái, sân thượng, máng nước giáp ranh: tình trạng chống thấm, ngói, tôn, ống thoát.
- Mặt ngoài nhà nhìn từ ngõ và từ nhà đối diện, để thấy độ thẳng của tường và mái.
- Nếu có, độ nghiêng: dùng dây dọi hoặc ứng dụng đo độ nghiêng của điện thoại, ghi số đo ở vài điểm cố định.
Bật chế độ lưu ngày giờ và vị trí trong máy ảnh. Sau khi chụp, chép ngay bản gốc sang hai nơi lưu trữ khác nhau, không chỉnh sửa, không cắt ảnh. File gốc còn dữ liệu thời gian là chứng cứ mạnh hơn ảnh đã qua ứng dụng chỉnh.
Bốn cách ghi nhận hiện trạng và sức nặng của từng cách
Không phải lúc nào cũng cần làm mức cao nhất. Chọn mức tương xứng với quy mô công trình bên cạnh và độ yếu của nhà mình.
| Cách làm | Ai tham gia | Hợp khi nào | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Tự chụp ảnh, video | Gia đình bạn | Nhà bên chỉ sửa nhỏ, không đào móng | Bên kia dễ phản bác vì chỉ một phía làm |
| Biên bản hiện trạng hai bên | Bạn, chủ công trình, nhà thầu | Hầu hết trường hợp xây mới, nâng tầng | Cần ghi chi tiết, kèm ảnh, mỗi bên giữ một bản |
| Biên bản có người làm chứng | Thêm trưởng thôn, tổ trưởng dân phố hoặc hàng xóm khác | Quan hệ hai nhà không mấy thân thiện | Người làm chứng ký xác nhận đã có mặt, không đánh giá kỹ thuật |
| Khảo sát của đơn vị kiểm định hoặc lập vi bằng | Đơn vị có năng lực kiểm định xây dựng, thừa phát lại | Nhà cũ yếu, công trình bên cạnh có tầng hầm, ép cọc | Có chi phí, nên bàn trước xem ai trả |
Vi bằng do thừa phát lại lập ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, có giá trị chứng cứ; còn kết luận kỹ thuật về kết cấu thì cần đơn vị có chuyên môn kiểm định. Hai thứ bổ trợ nhau, không thay nhau.
Biên bản hiện trạng nên có những phần nào
Phần đầu. Ngày giờ, địa chỉ hai nhà, họ tên và số giấy tờ tuỳ thân của người tham gia, tư cách của từng người (chủ nhà liền kề, chủ công trình, đại diện nhà thầu, người làm chứng).
Mô tả chung. Loại nhà, số tầng, năm xây ước chừng, kết cấu chính (khung bê tông hay tường chịu lực), bức tường giáp ranh là tường riêng hay tường chung.
Bảng hư hại sẵn có. Mỗi dòng một vị trí: tầng, phòng, mô tả (nứt dọc, nứt chéo, ố, bong), kích thước đo được, số thứ tự ảnh tương ứng. Phần này càng chi tiết càng khó cãi về sau.
Ghi chú về công trình sắp làm. Hạng mục chính, có tầng hầm hay không, phương pháp làm móng nếu bên kia cho biết, dự kiến thời gian khởi công.
Cam kết nhỏ của hai bên. Có thể ghi thêm: chủ công trình sẽ thông báo trước các ngày làm hạng mục gây rung, hai bên cùng kiểm tra lại sau khi xong phần móng, phần thô. Đây không phải hợp đồng bồi thường, chỉ là lịch làm việc.
Chữ ký và phụ lục ảnh. Mỗi trang có chữ ký nháy, phụ lục ảnh in màu đánh số khớp với bảng hư hại. Lập ít nhất hai bản, mỗi bên giữ một bản gốc.
Khi hàng xóm từ chối cùng ký
Không ai bắt buộc được chủ nhà bên cạnh ký biên bản với bạn. Nếu họ từ chối, bạn vẫn tự lập biên bản và mời người làm chứng độc lập: trưởng thôn, tổ trưởng dân phố, một hộ khác trong xóm. Ghi rõ trong biên bản rằng đã mời chủ công trình nhưng họ không tham gia, kèm tin nhắn hoặc thư mời bạn đã gửi. Một bản ghi nhận có người thứ ba đứng tên vẫn có sức nặng hơn ảnh chụp đơn độc.
Nếu nhà bạn yếu và bên kia sắp làm hạng mục rủi ro, bạn có thể đề nghị UBND cấp xã ghi nhận hiện trạng, nhất là khi kèm theo đơn phản ánh công trình chưa có biện pháp bảo vệ nhà liền kề. Việc xã có cử người xuống trước khi có hư hại hay không tuỳ từng nơi, nhưng đơn bạn gửi và ngày nộp đơn đã là một mốc thời gian có giá trị.
Lựa chọn còn lại là mời thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà mình. Thừa phát lại không cần sự đồng ý của nhà bên vì họ chỉ ghi nhận tài sản của bạn. Phần chi phí và cách làm việc với văn phòng thừa phát lại bạn nên hỏi trực tiếp, vì mỗi nơi tính khác nhau.
Sau khi lập: theo dõi trong suốt thời gian thi công
Biên bản trước khởi công chỉ có giá trị đầy đủ khi bạn tiếp tục ghi nhận trong quá trình bên cạnh thi công. Một lịch đơn giản như sau là đủ:
- Dán các mẩu băng giấy hoặc vạch bút chì ngang những vết nứt cũ, ghi ngày. Nếu vết nứt lan, mẩu băng sẽ rách hoặc vạch bị lệch.
- Chụp lại cùng góc, cùng vị trí mỗi khi bên kia bắt đầu một hạng mục gây rung: phá dỡ, đào đất, ép cọc, đổ bê tông móng.
- Ghi nhật ký ngắn: ngày, hạng mục bên kia làm, hiện tượng bạn thấy (rung, bụi, tiếng động, nước chảy sang).
- Phát hiện vết nứt mới thì báo bên kia ngay trong ngày bằng tin nhắn có ảnh, đề nghị cùng xem. Đừng gom lại đến cuối mới nói.
- Khi bên kia xong phần thô, đề nghị khảo sát lại theo đúng mẫu biên bản ban đầu để đối chiếu.
Nếu có hư hại phát sinh, lúc đó bạn đã có đủ ba lớp chứng cứ: hiện trạng trước, diễn biến trong lúc thi công, và hiện trạng sau. Đây chính là thứ mà đơn gửi xã, buổi hoà giải và cả giám định đều cần.
Lỗi hay gặp khiến bộ hồ sơ hiện trạng mất giá trị
Chụp xa, không có vật so sánh. Ảnh cả bức tường từ giữa phòng không cho thấy vết nứt rộng bao nhiêu. Luôn có một ảnh toàn cảnh để biết vị trí và một ảnh cận cảnh có thước đặt cạnh để biết kích thước.
Sơn bả lại tường ngay trước khi nhà bên khởi công. Nhiều gia đình nhân dịp này sơn sửa cho đẹp, vô tình xoá mất vết nứt cũ. Khi nứt mới xuất hiện, bên kia dễ lập luận rằng lớp sơn mới đang che vết cũ. Nếu muốn sơn, hãy chụp và lập biên bản trước, rồi mới sơn.
Chỉ lưu ảnh trong điện thoại. Máy hỏng, mất máy hoặc ứng dụng tự nén ảnh khi gửi qua tin nhắn làm mất dữ liệu thời gian. Hãy chép file gốc sang ổ lưu trữ khác và một dịch vụ lưu trữ trực tuyến, đặt tên thư mục theo ngày.
Biên bản viết chung chung. Câu "nhà có một số vết nứt nhỏ" gần như vô dụng. Mỗi vết nứt phải có vị trí, hướng, chiều dài, độ rộng và số ảnh tương ứng. Biên bản chi tiết cũng giúp chính chủ công trình thấy bạn làm nghiêm túc, họ sẽ cẩn thận hơn khi thi công.
Không đưa bản sao cho bên kia. Một biên bản chỉ nằm trong tủ nhà bạn dễ bị nghi là lập sau. Giao một bản cho chủ công trình, hoặc ít nhất gửi ảnh chụp biên bản qua tin nhắn để có dấu thời gian, là cách khoá ngày lập lại.
Câu hỏi thường gặp
Ảnh chụp bằng điện thoại có được toà chấp nhận làm chứng cứ không?
Ảnh và video có thể được dùng làm chứng cứ nếu xác định được nguồn gốc, thời gian và không bị chỉnh sửa. Vì vậy hãy giữ file gốc, không cắt ghép, và kết hợp với biên bản có chữ ký hoặc người làm chứng để tăng độ tin cậy.
Ai phải trả chi phí khảo sát hiện trạng trước khi xây?
Pháp luật không ấn định cứng cho mọi trường hợp. Trên thực tế, nhiều chủ công trình tự bỏ chi phí khảo sát nhà liền kề vì nó bảo vệ cả họ. Nếu bạn muốn làm mức cao hơn mà bên kia không đồng ý, bạn có thể tự trả và giữ chứng từ để tính vào thiệt hại sau này nếu có.
Nhà bên đã đào móng rồi mới chụp có muộn không?
Muộn hơn nhưng vẫn nên chụp ngay. Ghi rõ ngày chụp và hạng mục bên kia đang làm. Những vết nứt xuất hiện sau ngày đó vẫn chứng minh được; phần khó là các vết có từ trước, cần dựa thêm vào người làm chứng hoặc ảnh cũ trong điện thoại, ảnh gia đình.
Trưởng thôn hoặc tổ trưởng dân phố có bắt buộc phải ký làm chứng không?
Không bắt buộc. Họ ký với tư cách người chứng kiến đã có mặt và thấy hiện trạng, không đánh giá kỹ thuật. Bạn nên mời lịch sự, giải thích mục đích là phòng tranh chấp. Nếu họ bận, một hộ hàng xóm khác cũng có thể làm chứng.
Có nên quay video cả nhà bên cạnh khi chụp hiện trạng không?
Bạn chỉ nên chụp phần nhà mình và mặt ngoài nhìn từ lối đi chung. Không tự ý vào nhà người khác hay quay sâu vào không gian riêng của họ. Nếu cần ghi nhận phía bên kia bức tường chung, hãy làm cùng chủ nhà trong buổi lập biên bản.