Khi bạn cho người thân mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng, bạn trở thành bên bảo đảm cho khoản nợ của họ. Ngân hàng chỉ trả sổ khi khoản vay được tất toán; nếu người vay ngừng trả, ngân hàng có quyền xử lý chính căn nhà của bạn theo hợp đồng thế chấp. Không cơ quan nào buộc ngân hàng trả sổ chỉ vì người vay là người khác: căn nhà đúng là của bạn, nhưng chính bạn đã ký đồng ý dùng nó để bảo đảm khoản vay.
Vì vậy cửa đầu tiên không phải công an hay toà án mà là chính người thân đang vay và ngân hàng. Bài này chỉ ra thứ tự: làm rõ khoản nợ còn bao nhiêu, nói chuyện với người vay, làm việc với ngân hàng ở tư cách bên thế chấp, cân nhắc trả thay rồi đòi lại, và khi nào chuyện này mới cần đến hoà giải, toà án hay cơ quan điều tra.
Bạn đang đứng ở vị trí nào trong hợp đồng
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một người dùng tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác. Trong hồ sơ vay, thường có hai văn bản: hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và người vay, và hợp đồng thế chấp mà bạn ký với ngân hàng. Bạn không phải người vay, nhưng bạn đã đồng ý rằng nếu người vay không trả, căn nhà của bạn sẽ được dùng để trả nợ.
Hãy tìm lại bản hợp đồng thế chấp bạn đã ký, đọc kỹ các phần: tài sản bảo đảm cho khoản vay nào, có bảo đảm cho cả các khoản vay sau này của người đó không, ngân hàng được xử lý tài sản theo cách nào, có thông báo trước cho bạn không. Nhiều người phát hiện mình đã ký bảo đảm cho "mọi nghĩa vụ hiện tại và tương lai" của người thân, nghĩa là khoản vay mới của họ cũng kéo theo căn nhà của bạn.
Nếu bạn chưa từng ký hợp đồng thế chấp nào, chữ ký trong hồ sơ không phải của bạn, hoặc bạn chỉ đưa sổ cho "giữ hộ" mà người thân tự mang đi thế chấp, đó là chuyện hoàn toàn khác: có dấu hiệu giả mạo hoặc lừa dối, và cửa công an mở ra ngay.
Ba câu hỏi phải có câu trả lời trước khi gặp ai
Bạn sẽ đi qua nhiều người, từ người thân đến cán bộ ngân hàng. Mang theo câu trả lời cho ba câu hỏi này giúp bạn không bị cuốn theo lời người khác:
- Khoản nợ còn bao nhiêu, đã quá hạn bao lâu? Bạn là bên thế chấp nên có lý do chính đáng để đề nghị ngân hàng cho biết tình trạng khoản vay liên quan đến tài sản của mình; nơi trả lời là chi nhánh đang giữ hồ sơ.
- Người thân không trả vì không có tiền, hay vì không muốn trả? Hai trường hợp dẫn đến hai cách nói chuyện khác nhau, và chỉ trường hợp sau mới có thể có yếu tố gian dối.
- Bạn có thể tự trả một phần hay toàn bộ để giữ nhà không? Đây là câu hỏi khó nhưng quyết định chiến lược của bạn: giữ nhà bằng tiền của mình rồi đòi lại người thân, hay để ngân hàng xử lý tài sản.
- Ai khác trong gia đình biết chuyện cho mượn sổ? Những người này là người làm chứng và cũng là người có thể đứng ra hoà giải.
Đừng đến ngân hàng với tâm thế đòi sổ. Hãy đến để lấy thông tin và tìm phương án. Nhân viên ngân hàng không có quyền trả sổ khi nợ chưa xong, nhưng họ có thể cho bạn biết các lựa chọn như cơ cấu lại kỳ hạn cho người vay hay việc bạn trả thay.
Thứ tự gõ cửa để giữ căn nhà
Thứ tự dưới đây đặt mục tiêu giữ nhà lên trước mục tiêu trừng phạt người vay. Hai mục tiêu không loại trừ nhau, nhưng làm sai thứ tự thì thường mất cả hai.
- Nói chuyện trực tiếp với người thân đang vay. Hỏi rõ còn trả được bao nhiêu mỗi tháng, có tài sản nào khác để bán trả nợ không. Đề nghị họ viết giấy xác nhận việc mượn sổ và cam kết trả nợ đúng hạn.
- Cùng người vay đến ngân hàng. Ba bên cùng ngồi giúp ngân hàng thấy có phương án trả, thay vì chuyển sang thủ tục xử lý tài sản. Đề nghị cơ cấu lại lịch trả nếu người vay đang khó khăn thật.
- Họp gia đình nếu người vay né tránh. Mời người lớn hoặc anh chị em khác làm chứng, ghi nhận số tiền và lịch trả người vay cam kết.
- Cân nhắc trả thay để giữ nhà. Nếu căn nhà là chỗ ở duy nhất, việc trả thay có khi rẻ hơn để ngân hàng phát mại. Giữ toàn bộ chứng từ trả thay, đó là căn cứ để bạn đòi lại người vay sau này.
- Hoà giải ở cơ sở hoặc khởi kiện người vay. Sau khi đã trả thay, quan hệ của bạn với người thân là quan hệ đòi tiền. Bạn có thể nhờ tổ hoà giải, rồi khởi kiện tại toà án nhân dân khu vực nếu cần. Cách làm hồ sơ khởi kiện xem thêm trên DuongSu.com.
Cửa nào làm được gì trong vụ cho mượn sổ đỏ
Bảng dưới giúp bạn khỏi đi nhầm cửa. Cột cuối là những gì cửa đó không làm được, đây là chỗ nhiều người mất thời gian nhất.
| Cửa | Làm được | Không làm được |
|---|---|---|
| Người vay | Trả nợ, ký xác nhận, cùng đề nghị ngân hàng cơ cấu nợ | Một mình lấy lại sổ cho bạn khi còn nợ |
| Ngân hàng | Cho biết dư nợ liên quan tài sản, nhận trả thay, giải chấp khi tất toán | Trả sổ khi nợ chưa xong, xử ép người vay giùm bạn |
| Tổ hoà giải, UBND cấp xã | Hoà giải giữa bạn và người vay, lập biên bản | Buộc ngân hàng trả sổ, buộc ai trả nợ |
| Công an cấp xã | Tiếp nhận tố giác khi có giả chữ ký, lừa dối để lấy sổ | Giải quyết việc vay trả thông thường |
| Toà án nhân dân khu vực | Buộc người vay hoàn trả số tiền bạn đã trả thay, giải quyết tranh chấp hợp đồng | Huỷ hợp đồng thế chấp bạn đã tự nguyện ký mà không có căn cứ |
Nếu ngân hàng đã khởi kiện hoặc đã bắt đầu thủ tục xử lý tài sản, bạn sẽ là một bên có quyền lợi trong vụ đó. Khi nhận được giấy tờ của toà hay thông báo xử lý tài sản, đừng để trôi; mỗi văn bản thường có thời hạn để bạn trình bày ý kiến.
Khi việc mượn sổ có dấu hiệu gian dối
Bạn không ký hợp đồng thế chấp. Người thân giả chữ ký của bạn hoặc nhờ người khác đóng giả bạn. Trình báo công an cấp xã ngay, đồng thời thông báo bằng văn bản cho ngân hàng rằng bạn không ký.
Bạn bị nói dối về mục đích. Ví dụ được nói là thế chấp vay ít tiền trong thời gian ngắn, nhưng thực tế vay lớn hơn nhiều. Việc này chưa chắc làm hợp đồng thế chấp vô hiệu nếu bạn đã ký đúng số tiền ghi trong hợp đồng, nhưng là căn cứ để bạn đòi người thân bồi thường.
Người vay dùng tiền rồi bỏ trốn. Có thể là dấu hiệu của lạm dụng tín nhiệm hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ranh giới cụ thể có phạm tội hay không là chuyện của cơ quan điều tra; bạn chỉ cần trình bày trung thực sự việc kèm chứng cứ.
Sổ được đưa cho người ngoài cầm cố. Sổ đỏ không phải tài sản để cầm cố; người nhận sổ kiểu đó không có quyền giữ. Bạn có quyền yêu cầu trả lại, và nếu họ ép buộc trả tiền mới trả sổ thì nên trình báo.
Giữ quan hệ trong lúc giữ nhà
Người thân đang vay thường cũng đang rối, có khi xấu hổ đến mức tránh mặt. Một tin nhắn kiểu "anh không trách, em ra đây mình tính" giúp họ dám xuất hiện. Gặp được nhau là đã đi được nửa đường; nhiều vụ hỏng chỉ vì người cho mượn sổ đăng lên nhóm họ hàng ngay từ ngày đầu, người vay càng trốn kỹ.
Ngược lại, giữ hoà khí không có nghĩa là im lặng chờ. Mỗi tháng nợ quá hạn là thêm lãi phạt, thêm nguy cơ ngân hàng chuyển sang xử lý tài sản. Hãy đặt một mốc rõ ràng với người vay: nếu đến ngày đó chưa có phương án, bạn sẽ làm việc trực tiếp với ngân hàng và cân nhắc trả thay rồi đòi lại.
Với căn nhà là chỗ ở duy nhất hoặc khoản nợ lớn, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) trước khi ký bất kỳ văn bản mới nào với ngân hàng, kể cả văn bản đồng ý cơ cấu nợ.
Những việc không nên làm
Vì sốt ruột, nhiều người cho mượn sổ làm những việc khiến mình rơi vào thế khó hơn:
- Ký tiếp hợp đồng thế chấp mới khi ngân hàng đề nghị cho người thân vay thêm "để đảo nợ" mà không đọc kỹ.
- Báo mất sổ đỏ để xin cấp lại trong khi sổ đang nằm ở ngân hàng. Việc này là khai báo gian dối và có thể bị xử lý.
- Thuê người đi đòi nợ người thân. Dịch vụ đòi nợ đã bị cấm kinh doanh, và người thuê có thể liên đới khi họ dùng biện pháp đe doạ.
- Chiếm giữ tài sản của người vay như xe, hàng hoá để "trừ nợ" mà không có thoả thuận.
- Bỏ qua các thông báo của ngân hàng hay của toà vì nghĩ "không phải nợ của mình".
- Tự ý giữ giấy tờ tuỳ thân, giấy đăng ký xe của người vay để ép trả. Giữ giấy tờ của người khác có thể khiến bạn bị xử lý.
Điểm chung của các việc trên là chúng biến bạn từ người bị thiệt thành người có lỗi. Khi vụ việc phải đưa ra hoà giải hay toà, người giữ được thế ngay thẳng từ đầu đến cuối thường được lắng nghe hơn, và lời đề nghị của họ cũng dễ được bên kia chấp nhận hơn.
Câu hỏi thường gặp
Ngân hàng có bắt buộc báo cho mình khi người vay quá hạn không?
Điều này tuỳ hợp đồng thế chấp và quy trình của ngân hàng. Bạn nên chủ động đề nghị ngân hàng thông báo khi khoản vay có dấu hiệu quá hạn và để lại cách liên lạc. Đừng chờ đến lúc nhận thông báo xử lý tài sản mới biết.
Mình trả thay toàn bộ nợ thì có lấy lại được sổ ngay không?
Khi khoản nợ được tất toán, ngân hàng làm thủ tục giải chấp và trả giấy chứng nhận. Thời gian xử lý tuỳ ngân hàng. Hãy lấy chứng từ thể hiện bạn là người nộp tiền trả thay để làm căn cứ đòi lại người vay.
Có thể rút tên khỏi hợp đồng thế chấp khi người vay vẫn đang trả đều không?
Chỉ khi ngân hàng đồng ý thay tài sản bảo đảm khác hoặc người vay trả xong. Bạn không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thế chấp đã ký. Có thể đề nghị người vay tìm tài sản khác để thay thế.
Nhà đứng tên chung hai vợ chồng mà chỉ một người ký thế chấp thì sao?
Nếu căn nhà là tài sản chung của vợ chồng mà thiếu chữ ký của người còn lại, hợp đồng thế chấp có thể bị xem xét lại. Đây là trường hợp phức tạp, nên hỏi người làm nghề trước khi đề nghị toà giải quyết.
Người vay mất thì ai trả nợ ngân hàng?
Nghĩa vụ trả nợ của người mất được thanh toán từ di sản họ để lại. Nếu di sản không đủ, ngân hàng vẫn có thể xử lý tài sản bạn đã thế chấp. Phần thừa kế và nghĩa vụ của người mất được bàn riêng trên ThuaKe.com.